Перепланировка в доме-памятнике: особенности

Перепланировка квартиры – хороший способ преобразить свое жилище, внести в него что-то новое. Правильная перепланировка дает возможность увеличить полезную площадь квартиры и сделать ее удобнее. Но как быть людям, живущих в здании, которое имеет статус дома-памятника? 

Жизнь в доме-объекте культурного наследия имеет свои плюсы. Такие дома имеют необычную архитектуру, внутри них нестандартные планировки. Жить даже в однокомнатной квартире в таком доме – почетно, иногда в домах-памятниках встречается перепланировка 1 квартиры, владельцы не хотят покидать такую квартиру. Как правило, комнаты в таких домах просторнее, а потолки выше, но все зависит от конкретного здания. К тому же, квартира в таком доме стоит на порядок выше, чем в обычном – из-за своего статуса. Еще жизнь в таком доме – это ощущение принадлежности к истории своего города, страны. Но что можно сказать о подобных зданиях в контексте перепланировок?  Можно ли в них сделать перепланировку или об этом придется забыть? Об этом мы и расскажем в данной статье.

Что такое дом-памятник?

Здание, которое имеет статус памятника, является объектом культурного наследия или является градоформирующим объектом – это постройка, которая имеет историческую и культурную ценность. Большое значение также имеет художественная ценность. Большинство домов, которые охраняются государством как памятники культуры – это достаточно старые дома с красивым убранством, уникальным фасадом, скульптурами, живописью и т.п.

Также к домам-памятникам относятся те постройки, которые имеют мемориальную и научную ценность. 

Часто несколько домов-памятников объединяют в целые ансамбли, руководствуясь историческими или архитектурными признаками.

Бывают случаи, когда дом полностью не имеет этого статуса, но некоторые квартиры, элементы здания, фасад, мозаики и т.п. отдельно являются объектами культурного наследия.

Различают три категории домов-памятников по своей значимости. Они делятся на объекты культурного наследия федерального, регионального и местного значения.

Дома-памятники, объекты культурного наследия – это национальное богатство страны. Государство занимается их охраной. Самовольный ремонт, который каким-то образом затрагивает подобные объекты, меняет их внешний облик, будет расцениваться как преднамеренное повреждение или уничтожение культурного объекта. Владелец квартиры, сделавший такую несогласованную перепланировку, вынужден будет платить немалые компенсации и штрафы по сравнению с обычным штрафом за незаконную перепланировку. В самом худшем сценарии может последовать даже лишение права собственности.

Как понять, что вы живете в доме-объекте культурного наследия?

Информацию об архитектурных памятниках культурного наследия можно найти в открытом доступе в интернете. Если вы проживаете в столице, то достаточно будет зайти на портал правительства Москвы. Необходимо будет просто ввести в поисковую строку запрос “объекты культурного наследия”. Портал выдаст полный список таких объектов. Можно найти нужный дом на карте, можно воспользоваться адресным поиском. Каталог можно скачать к себе на компьютер.

Также подобная информация о доме должна находится в ваших документах. Достаточно посмотреть в свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если дом имеет культурную ценность, в свидетельстве это будет указано.

Можно ли делать перепланировку в доме-памятнике?

В домах, которые имеют статус объектов культурного наследия перепланировку делать можно. Для этого нужен будет аналогичный пакет документов, что и для обычной перепланировки. Для ремонтных работ в таком доме нужно будет сделать проект перепланировки квартиры, а также обязательно понадобится техническое заключение. Последнее может быть в двух вариантах – все зависит от типа дома и его состояния. 

Если здание не слишком старое, состоит из железобетонных перекрытий и его износ относительной небольшой – то достаточно будет обратиться за разработкой технического заключения к компании, которая имеет статус саморегулируемой организации.

В случае, если дом уже достаточно ветхий, а также если он имеет деревянные перекрытия или перекрытия смешанного типа, обращаться нужно будет в ту организацию, которую определит жилищная инспекция. Это относится и к домам с железобетонными перекрытиями, которые имеют высокий уровень износа.

В чем особенности перепланировки в доме-памятнике?

Перепланировка квартир в домах, который имеют культурную ценность, регулируются не только жилищной инспекцией, санитарными и строительными нормами, но и федеральным законом России “Об объектам культурного наследия”. Именно этот факт и значительно меняет дело, причем в более сложную сторону.  Стоимость перепланировки квартиры в доме-памятнике будет выше, чем в обычном доме. Процедура согласования будет несколько дольше: чтобы получить разрешение нужно будет ждать больше, чем ради обычной перепланировки. 

Перепланировка в доме-объекте культурного наследия имеет еще одну особенность: ремонтные работы в нем должна проводить компания, которая владеет лицензией от министерства культуры. Также для разрешения на проведение подобной перепланировки нужна будет историко-культурная экспертиза. Кроме того, понадобится реставрационное задание.

Надо отметить, что доме-памятнике без разрешения нельзя будет даже заменить окна. Для этого тоже нужно будет проходить процедуру согласования.

С 2019 года правительство России запретило устанавливать на фасадах исторических зданий кондиционеры. 

Поэтому перепланировка 2 х комнатной квартиры в доме-памятнике, где происходят подобные работы, запрещена.

Согласование

Согласование дома-памятника зависит от ряда факторов. Первое, что нужно выяснить – весь дом полностью является объектом культурного наследия или только некоторые его части. Во втором случае, квартира может никак не относится к части дома, которая имеет ценность и охраняется, а следовательно, в ней можно будет сделать перепланировку по стандартной процедуре. То есть, необходимо узнать, что является предметом охраны.

Сложности наступают, если намеченная перепланировка затрагивает предмет охраны. В таком случае, проект перепланировки нужно будет согласовывать в Минкульте, где он пройдет историко-культурную экспертизу. Возможность проведения тех или иных ремонтных работ должны подтвердить три независимых  специалиста, имеющих аккредитацию. Если намечается перепланировка 3 х квартиры или любой другой квартиры в доме-памятнике, необходимо будет обратиться к этим специалистам.

Также значение имеет тип перекрытий в доме. В большей части домов, которые имеют статус памятника, они деревянные или смешанные. За долгое время их несущая способность ухудшилась, металлические элементы поржавели, что заметно усложняет перепланировку. Например, возможно, что убрать не несущую перегородку в таком доме не получится. Все дело в том, в домах старого фонда обычные перегородки являются “разгружающими” – то есть, по сути, они выполняют функции капитальных стен, хотя изначально не были для этого предназначены. Следовательно, демонтировать их запрещено.

Окончательный вердикт касательного того, что можно, а что нельзя делать в таком доме будет известен после разработки технического заключения. В ходе его подготовки будет исследована возможность проведения тех или иных работ. Техническое заключение для дома с деревянными или смешанными перекрытиями можно заказать только в специальной организации, которая называется “Экспертный центр”. Надо сказать, что стоимость согласования перепланировки квартиры в таком доме будет заметно выше. 

Если во время обследования такого дома специалисты видят, что некоторые части дома нуждаются в ремонте и усилении, эта информация вносится в проект приспособления памятника архитектуры под современные нужды.

Сроки согласования

Ждать разрешения на перепланировку дома, который является объектом культурного наследия придется достаточно долго. Смоделируем ситуацию: проект перепланировки предполагает осуществление проема в капитальной стене. В таком случае, придется пройти через следующие этапы. 

Сначала необходимо будет обратиться в Департамент культурного наследия, чтобы получить там задание на сохранение объекта. Это займет приблизительно 15 дней. На разработку технического заключения уйдет примерно от 20 до 30 дней.

Кроме того, необходим будет еще проект на приспособление под современные нужды памятника архитектуры. Его придется подождать 20 дней. Результаты историко-культурной экспертизы проекта будут готовы приблизительно через 20 суток.

На согласование в Департаменте культурного наследия уйдет 44 дня. Затем нужно будет еще согласовать проект в жилищной инспекции. Это займет примерно дней 30. Таким образом, вы можете убедиться, что процедура согласования дома со статусом объекта культурного наследия довольно не быстрая. В общей сложности она займет больше, чем полгода. Но он может занять еще больше времени, если потребуется доработка проекта. Стоит отметить, что перепланировка нежилого помещения в Московской области также требует обязательной процедуры согласования.

Выводы

Перепланировка в доме-памятнике займет достаточно много времени и будет стоить дороже, чем обычная перепланировка. Сама возможность проведения тех или иных работ зависит от состояния дома, потому как подобные здания зачастую довольно ветхие. Но в целом, перепланировка в таком доме – вполне реальная задача. Если здание имеет железобетонные перекрытия, то за разработкой проектной документации можно обратиться в компанию, которая имеет статус саморегулируемой организации. 

Не забывайте, что незаконная перепланировка влечет за собой штрафы и другие санкции со стороны государства. В худшем случае она может привести к продаже квартиры с торгов. Но если в вашей квартире уже есть несогласованная перепланировка, вам будет наверняка интересно узнать как узаконить перепланировку в квартире