Как перевести квартиру из жилого фонда в нежилой

Часто на первых этажах многоквартирных домов можно увидеть различные коммерческие помещения. Это магазины, аптеки, юридические фирмы, салоны красоты и многое другое. У такого местоположения есть ряд своих плюсов. Это дешевле, чем арендовать полностью отдельное помещение. К тому же, рядом с многоквартирным домом будет проходить достаточно много людей. Для магазина, например, это обеспечит постоянных клиентов.

Однако коммерческие помещения можно размещать только на площади, которая относится к нежилому фонду. Что же делать, если по документам площадь квартиры, на которой предприниматель намеревается открыть свое дело, относится к жилому фонду? Его необходимо перевести в нежилой фонд.

В этой статье мы расскажем, как перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Мы расскажем о документах, которые для этого потребуются, а также о других нюансах подобной процедуры.

Надо сразу сказать, что перепланировка нежилого помещения в жилом доме в целом имеет похожее согласование с обычной перепланировкой, но есть и некоторые различия.

В каких случаях перевести помещение в нежилой фонд не получится?

Сразу надо сказать, что перевод квартиры в нежилой возможен не всегда. На это влияют и цели, для которых владелец собирается сделать перевод. В Жилищном кодексе содержится ряд запретов, касающихся перевода из жилого помещения в нежилое.

В частности, для помещения не выйдет получить статус нежилого, если оно используется владельцем квартиры или другим человеком для постоянного жительства. Надо подчеркнуть, что при переводе право собственности на квартиру должно принадлежать исключительно одному владельцу, оно должно быть свободно от прав третьих лиц.

Не для всех квартир в многоэтажном доме можно получить статус нежилого помещения. Это можно сделать только для квартиры на первом этаже или квартиры на втором этаже, если под ней тоже находится нежилое помещение. Это связано с тем, что по закону над жилыми комнатами не могут размещаться нежилые помещения. Именно из-за этой нормы невозможно получить разрешение на перепланировку квартиры в Москве в ходе которой санузел или кухня была увеличена таким образом, что после ремонтных работ стала “наползать” на жилые комнаты соседей снизу.

Эту процедуру не получится сделать для квартиры в наемном доме социального использования. Еще один важный момент: для того, чтобы использовать квартиру в коммерческих целях, для нее потребуется сделать отдельный вход. Запрещено использовать для доступа в коммерческие помещения общий вход. Поэтому, если технически сделать такой доступ невозможно, то и перевод осуществить не получится.

Надо отметить, что нельзя использовать нежилое помещение для религиозной деятельности. Следовательно, перевести для подобных целей жилое помещение в нежилое тоже не получится.

Что касается целей использования нежилых помещений, существуют и другие ограничения. К примеру, в многоквартирных домах нельзя оборудовать специализированные магазины для продажи бытовой химии. Запрещена и продажа других товаров, использование которых может стать причиной загрязнения воздуха и территории. Поэтому перепланировка трехкомнатной квартиры под магазин бытовой химии не получится.

Также в многоквартирных домах нельзя хранить и заниматься продажей легковоспламеняющихся жидкостей. Запрещено хранение взрывчатых веществ и газов.

Не получится сделать в бывшей квартире и большое кафе или ресторан. По закону, в нежилых помещениях, которые находятся в жилых домах, запрещено обустройство заведений питания и развлекательных заведений, количество мест в которых больше пятидесяти, а площадь больше, чем 250 кв.м. Также нельзя открывать любые предприятия и заведения, которые работают с громкой музыкой. 

Есть и ограничения по времени. В многоквартирных домах нельзя открывать любые объекты коммерческого характера, которые работают после 11 часов вечера.

Условия для перевода

Таким образом, необходимо позаботиться о том, чтобы переводимый объект недвижимости соответствовал всем необходимым для этого условиям. 

• из квартиры должны быть выписаны все жильцы;
• квартира должна быть на первом этаже. В редких ситуациях разрешение можно получить для квартир на втором этаже. Но, как мы уже говорили, это может получиться только если под ней тоже есть нежилое помещение;
• возможность сделать отдельный вход в помещение с улицы. Иногда есть возможность оборудовать вход из нежилой зоны дома.

Особенности перевода

Перевод помещения в статус нежилого – это довольно долгое и хлопотное мероприятия. Зачастую собственники обращаются к услугам специализированной компании. Как правило, в этом могут помочь компании, специализация которых – это согласование перепланировки квартиры в Москве под ключ и разработка проекта. 

Обратившись к специалистам, вы сэкономите немало времени. Зачастую процедура перевода квартиры из жилого фонда в нежилой может занять больше года. Специализированная компания сможет значительно ускорить этот процесс. В результате все мероприятия по переводу займут меньше года.

Чтобы перевести помещения в нежилой фонд, нужно подать заявление в МФЦ вместе с пакетом необходимых документов. Разрешение о переводе квартиры должна выдать городская межведомственная комиссия, которая работает при Департаменте жилищной политики после проверки всех документов.

Открывая в жилом доме коммерческий объект, необходимо обязательно сделать отдельный вход в него. Для этого понадобится разработка проекта перепланировки и другие стандартные для обычной перепланировки документы – например, техническое заключение. Но обойтись стандартным пакетом документов в этом случае не получится. Дело в том, что фасад здания является общедомовым имуществом. А перепланировки, которые затрагивают общедомовое имущество, требуют еще и согласия большей части жильцов дома. Если быть более точным, поддержать изменения должны 73 процента жителей. Также надо отметить, что вместе с отдельным входом нужно будет непременно сделать тамбур. Без этого согласовать перепланировку нежилого помещения не выйдет.

Кроме того, при переводе квартиры в нежилое помещение ее собственник должен получить еще и письменное согласие владельцев смежных квартир. 

Документы

Для придания жилому помещению статуса нежилого понадобятся следующие документы.

• заявление;
• документ, которые подтверждает право собственности на недвижимость. Можно подать подлинник, а можно копии, которые засвидетельствованы у нотариуса;
• план БТИ квартиры, которую нужно перевести и ее техпаспорт;
• поэтажный план дома;
• проект перепланировки квартиры цена которого зависит от сложности и масштабности намеченных работ, а также техническое заключение;
• выписка из домовой книги. Мы упоминали, что для перевода помещения в другой статус необходимо, чтобы в нем не были прописаны жильцы. Для подтверждения этого и нужен данный документ;
• заключение санитарно-эпидемиологической станции, государственного пожарного надзора.

После этого собственнику придется немного подождать ответа. Время ответа не должно превышать максимум 45 дней.