Какой бывает перепланировка

Перепланировка квартиры – это больше, чем простой ремонт. Во время перепланировки меняется конфигурация квартиры – то есть, расположение помещений в ней. Многие люди вынуждены жить в слишком тесных квартирах, кому-то просто не нравится стандартная планировка. Но не у всех есть деньги, чтобы купить новую квартиру. Именно в этом случае на помощь и приходит перепланировка.

Грамотная перепланировка поможет расширить пространство – как визуально, так и фактически, сделать квартиру намного комфортнее за счет правильного расположения функциональных зон, увеличить количество полезной площади. Даже грамотная перепланировка однокомнатной квартиры 33 кв позволит сделать из нее комфортное для жизни место.

Перепланировки в зависимости от сложности работ можно разделить на группы. Если вы интересуетесь этой тематикой или собираетесь сами сделать перепланировку, знать это полезно, потому что каждый вид перепланировки имеет различия в своем согласовании.

Итак, в этой статье мы расскажем о том, какие виды перепланировок существуют и чем они отличаются.

Перепланировка по “эскизу”

Существует ряд работ по перепланировке, согласовать которые можно по-факту, то есть, уже после сделанной перепланировки. Эта упрощенная схема согласования, которая не требует разработки проекта.

Согласовать по упрощенной схеме можно будет не слишком большое количество работ: демонтаж встроенной мебели и перенос сантехнического оборудования и плиты в пределах своих помещений. То есть, если ваша, скажем, перепланировка двухкомнатной квартиры 40 кв м содержит только такие работы, вы можете смело согласовывать ее в упрощенном порядке.

Алгоритм упрощенной перепланировки следующий. Необходимо сделать копию поэтажного плана БТИ и отметить на нем предстоящие изменения. Это и есть эскиз.

Эскиз и заявление необходимо будет подать в МФЦ, а оттуда они, в свою очередь, будут перенаправлены в жилищную инспекцию.

После этого в вашу квартиру придется инженер, который проверит соответствие сделанных работ эскизу. Если все совпадает, будет составлен акт о завершенной перепланировке. 

Перепланировка по проекту, но без технического заключения

К подобным видам работ можно отнести обустройство проемов в ненесущих перегородок, снос этих перегородок, установка новых межкомнатных перегородок, которые не создадут большой нагрузки на перекрытия.

Кроме этого, к такой перепланировке относится увеличение площади мокрой зоны за счет территории коридора. Однако надо отметить, что подобные работы потребуют обустройства гидроизоляции пола. Также понадобится сделать дополнительный шумоизолирующий слой.

Заказать проект перепланировки квартиры можно в любой компании, которая имеет статус саморегулируемой организации. Последнее очень важно, потому что компании, которые не обладают этим статусом юридически просто не могут заниматься подобной деятельностью.

Согласование перепланировки квартиры по проекту должно уже происходить предварительно. Прежде чем начинать подобные работы нужно будет подать пакет документов и заявление в МФЦ, откуда все это будет направлено в жилищную инспекцию. Нужно будет подождать ответ чиновников жилинспекции, и если он будет положительным, можно будет приступать к началу работ.

Как правило, в этом случае скорее всего не нужен будет журнал производства работ, оформлять акты неявных работ тоже не понадобится. Исключение составляют перепланировки, при которых проводятся работы по шумоизоляции и гидроизоляции.

Если во время подготовки к перепланировке возникнет ситуация, при которой необходимо будет рассчитать нагрузку новой перегородки на перекрытия и убедиться, что она не будет превышать нормативных значений, определить, точно ли стена, которую вы собираетесь снести – ненесущая, может понадобится техническое заключение.

Перепланировка с проектом и техническим заключением

Если в ходе перепланировки осуществляются работы, которые потенциально могут повлиять на безопасность здания, необходимо техническое заключение. Инженер тщательно осмотрит здание, проведет необходимые расчеты. Если будет необходимость, возможно, в некоторых местах даже придется вскрывать отделку.

На основе этих данных будет составлено техническое заключение, которые подтвердит, что в конкретном доме и квартире можно сделать намеченную перепланировку без угрозы устойчивости и безопасности зданию.

Уже на основе данного заключения разрабатывается проектная документация. Как мы уже говорили, проект перепланировки может разрабатываться только компанией, которая имеет статус СРО. Только такая компания имеет юридическое право на подобную деятельность, она может учесть все необходимые санитарные и строительные нормы. Эта же компания может сделать и техническое заключение.

Существует перечень работ, который в любом случае требуют разработки технического заключения. Если намеченный вами ремонт таких работ не предполагает, скорее всего, для него будет достаточно проекта или даже эскиза, за исключением тех случаев, которые мы описали выше.

К таким работам относится устройство проемов в капитальных стенах или перегородках, расширение мокрых зон и кухонь и некоторые другие работы.  Если перепланировка 3х комнатной квартиры в хрущевке или в любом другом доме предполагает эти работы, то без технического заключения не обойтись.

Перепланировка с техническим заключением от автора дома

Однако часто бывает, что за техническим заключением приходится обращаться только к организации-автору дома. Такие перепланировки относятся к особенно сложным.

Все зависит от конкретного дома. Иногда техническое заключение требуют для того, чтобы убрать подоконный блок. В некоторых случаях возникает необходимость укрепления полученного проема металлическим конструкциями.

ТЗК могут требовать при изменении конструкции пола и объединении санузла. Больше всего проблем возникает в старых домах. Старые перекрытия теряют свои первоначальные свойства и способность выдерживать нагрузки, поэтому при проведении многих работ в доме старого фонда не обойтись без технического заключения.

Во время такой перепланировки законодательство требует ведения журнала производства работ. Также нужно составлять акты на скрытые работы. Обязателен авторский надзор за ходом перепланировки. После окончания работ составляется акт, который подтверждает их успешное завершение. Затем новая конфигурация квартиры утверждает в БТИ. 

Типовые перепланировки

Самая крупная организация в Москве, которая занимается разработкой домов – МНИИТЭП составила каталог с вариантами перепланировок, которые подходят для домов ее авторства. Каталог содержит 130 разных вариантов перепланировок. Именно перепланировки из этого каталога и называют типовыми. Они не особенно отличаются оригинальностью, многие из них не предполагаются больших изменений в квартире.

Главное преимущество выбора типовой перепланировки: так можно сэкономить на разработке индивидуального проекта – ведь готовый проект уже готов. Правда, ваша квартира должна в точности соответствовать тому образцу, который есть в каталоге. Встречаются случаи, когда дома одинаковой серии имеют незначительные отличия в чем-то.

К тому же, типовые проекты касаются только зданий, авторство которых принадлежит МНИИТЭП. На постройки других авторов они не распространяются. Еще один недостаток типовых перепланировок – в такой проект нельзя вносить никаких, даже мелких изменений. Он должен быть выполнен строго по намеченному плану.

Узаконивание перепланировки

Если владелец квартиры сделал самовольную перепланировку, не проходя процедуру предварительного согласования, по законодательству он должен узаконить эту перепланировку. Как правило, в ходе незаконной перепланировки игнорируются строительные и санитарные нормы. Поэтому, если в квартире присутствуют запрещенные виды работ, узаконить перепланировку квартиры в Москве или другом городе просто не получится. Государство заставит вернуть прежнюю, стандартную планировку. А сделать это будет довольно накладно.

В случае несогласованной перепланировки хозяин квартиры получит штраф. Но этим все не заканчивается. Квартиру с “красными линиями” будет очень сложно продать, а если и удастся, то с большой скидкой. Незаконная перепланировка сопряжена и с другими проблемами.

Перепланировка архитектурных памятников

Перепланировка в доме, который является национальным культурным наследием, имеет свои подводные камни. Чтобы сделать перепланировку в таком доме (если затрагивается та часть, которая имеет статус архитектурного памятника) необходимо будет делать проект приспособления для современного использования. Это довольно сложная и затратная процедура. Строительные работы в таких домах помимо стандартной жилищной инспекции нужно будет еще согласовывать Москомнаследием.

Перепланировка нежилых помещений

Часто предприниматели приобретают квартиры на первых этажах, чтобы разместить в них свой магазин, кафе и т.п. Перед ними возникает необходимость перевести квартиру из жилого фонда в помещение нежилого фонда. Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, если она затрагивает общедомовое имущества, потребует согласия большей части жильцов дома – 73 процентов. Согласие жильцов нужно будет при обустройстве отдельного входа – а в коммерческом помещении он обязателен. 

Кроме того, ремонтные работы в помещении, которое предназначено для тех или иных коммерческих целей требует технических знаний в этой отрасли. В подобных проектах предусмотрен отдельный раздел, который называется “Технология”. В нем должны содержаться сведения об освещенности, материалах, вентиляции и многом другом. Таким образом, согласование перепланировки нежилого помещения в Московской области имеет некоторые отличия от обычной процедуры.

Выводы

В статье мы перечислили разные виды перепланировок, рассказали о нюансах согласования каждой. Если вы собираетесь сделать перепланировку, но еще колеблетесь – решайтесь. После этого вы не узнаете свою квартиру – в хорошем смысле этого слова.