Квартиры со свободной планировкой

Ныне очень распространенной стала продажа квартир с свободной планировкой. Такие квартиры делают в новостройках. Позиционируют их именно так, потому что это делает лучше их инвестиционную привлекательность.

Застройщики расхваливают подобные квартиры, приводя списки их преимуществ, утверждая, что квартиру со свободной планировкой непременно нужно купить, что она дает много возможностей хозяину.

Понятие свободной планировки звучит очень заманчиво. Кажется, что покупая такую квартиру, получаешь возможность планировать ее любым способом, которым только захочется. Многие люди считают, что в квартире со свободной планировкой можно расположить помещения как угодно.

Но на самом деле, все далеко не так, как это представляется сначала. Квартиру со свободной планировкой вовсе не получится планировать любым способом. В этом деле есть множество ограничений, как и с обычной квартирой. Перепланировка квартиры со свободной планировка происходит так же, как и обычная перепланировка 3 комнатной квартиры п 3.

Надо сказать, что такого понятия как “свободная планировка” в законодательстве вообще не существует. Каждый дом в любом случае обладает собственной планировкой, которая согласована с властями города.

Глубоко ошибочно мнение, что квартира со свободной планировкой позволяет располагать разные помещения в ней любым способом, менять местами комнаты с разными функциональным назначением. Для перепланировки такой квартиры тоже существуют правила. Если не обращать на них внимание, могут возникнуть проблемы с согласованием перепланировки. А перепланировку с запрещенными работы нельзя будет узаконить.

В чем подвох?

Для того, чтобы убедится в том, что свободная планировка таковой по большому счету не является, можно посмотреть в поэтажный план Бюро технической инвентаризации, или заглянуть в поэтажный план застройщика. В этих документах вы увидете обыкновенный план, в котором нет никаких отличий от обычной квартиры. 

На плане “свободной” квартиры также, как и на плане обычной, будут четко отмечены кухня, границы комнат и санузла, место, где должен располагаться коридор и кладовка.

Когда человек приобретает квартиру со свободной перепланировкой и впервые посещает ее, перед ним возникает такая картина. На полу выложены линии из одного кирпича, иногда пеноблока. Как правило, риелторы утверждают, что это один из возможных вариантов конфигурации комнат в квартире, но можно воплотить и любое другое расположение. Обычно  покупателя такой аргумент полностью удовлетворяет, и вопросом не возникает.

Но на самом деле риелторы лукавят, ведь эти линии – и есть реальная планировка квартиры, а любое их изменение считается перепланировкой. Именно такое расположение стен и перегородок зафиксировано в технической документации. Любое их изменение каким-то иным образом будут по закону относиться к обычной перепланировке. Человек может даже не знать об этом, а как известно, вердикт в таком случае может быть один. Несогласованная перепланировка квартиры – узаконить, область Московская проходит процедуру узаконивание в Мосжилинспеции.

Незаконная перепланировка грозит хозяину квартиры штрафами, а также сложностями в продаже квартиры. Может быть, продать такую квартиру и получится, но скидку придется сделать внушительную. Зачастую, когда перепланировка квартиры делается самовольно, в ней не учитываются законодательные требования.

И надо сказать, узаконить перепланировку, при которой происходили запрещенные работы, не получится. Государство заставит вернуть прежнюю конфигурацию квартиры обратно. 

Надо отметить, что перепланировка нежилого помещения, стоимость который будет зависеть от сложности работы, тоже нуждается в обязательном согласовании. Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве тоже проводится в жилищной инспекции, если это помещение в жилом доме. Если это помещение в нежилом строении, согласовывать надо будет уже с БТИ.

Если посмотреть на план БТИ со свободной перепланировкой, можно увидеть обычные и пунктирные линии. Первыми обозначают уже построенные стены. Пунктирными помечают отсутствующие стены. Но все равно на будущего хозяина этой квартиры возлагается ответственность за возведение этих стен.

Получается, что никакой свободной планировки не существует. Это неплохой маркетинговый ход, который привлекает многих людей, рассчитывающих воплотить в будущей квартире любые дизайнерские задумки. На деле получается, что строители просто экономят строительные материалы для стен, ограничиваясь условной границей из одной линии кирпичей. А стены потом все равно придется достроить владельцу квартиры.

В панельных домах вообще не допустима свободная планировка. Конструкция этих домов такова, что практически все стены в них – капитальные. Именно поэтому, например, перепланировка двухкомнатной квартиры в панельном доме – довольно сложное мероприятие, тем не менее осуществимое.

Неявно отмеченные зоны помещений

Встречаются случаи, когда квартира со свободной планировкой отмечена в плане БТИ как сплошное жилое помещение, в которых лишь неявно выделены зоны будущих комнат. При этом вспомогательные комнаты и коридор на этом плане отсутствуют.

Данная ситуация очень неудобна и создает еще больше проблем при перепланировке, чем обычная квартира. Строительные и санитарные нормы запрещают увеличивать санузлы, используя для этого территорию жилых комнат. Но по плану квартиры, который мы описали выше, везде находится жилое помещение, потому что нежилые вспомогательные комнаты вроде коридора просто не выделены.

В таком случае придется раздобыть поэтажный план от застройщика. В этом документе уже точно будут указаны все комнаты. План застройщика является документом, который прошел все необходимые проверки с соответствующими государственными органами. 

Чтобы реализовать ту или иную планировку в квартире, понадобится помимо других документов предоставить этот план в жилищную инспекцию. Это нужно, чтобы специалисты жилинспекции убедились, что не совершаете запрещенной перепланировки, увеличивая мокрую зону с помощью территории жилого помещения.

Развенчиваем мифы

Касательно такого понятия как свободная планировка существует довольно много неверных представлений. Они немало распространены среди людей. Ложные убеждения искажают реальную ситуацию, и мы постараемся опровергнуть или прокомментировать главные мифы об этом.

Часто подобные мифы распространяются в периодике. Например, в одной из статей столичной газеты автор пишет, что в “квартире свободной планировки дизайнерские замыслы владельца абсолютно ничем не ограничены, в том числе и стенами”. Как вы уже могли убедится, это совершенно не так. Границы большинства помещений указаны в документах и изменение их границ считается уже перепланировкой. Кухня и санузел в такой квартире будут непременно строго выделены. Все изменения нужно согласовывать, иначе придется вводить в интернете запросы вроде перепланировка квартиры как узаконить 2019.

Следующий ложный стереотип, что покупая такую квартиру, владелец избавится от оформления кучи документов и очередей в государственных учреждений. И снова этот миф чрезвычайно далек от реальности.

Изменение существующего плана в квартире со свободной планировкой придется согласовывать, как и обычную перепланировку. 

Еще одним мифом является то, что якобы туалет и ванную владельцу можно будет обустраивать, как ему захочется. Это, разумеется, не так. Границы этих помещений четко очерчены в соответствующих документах.

Еще одно ложное убеждение, которое распространяется скорее застройщиками – квартиры со свободной планировкой продают без отделки, и это дает возможность сэкономить покупателю. На самом деле так экономит застройщик, заметно сокращая расходы и на работу, и на материалы.

Таунхаусы

Свободная планировка в таунхаусах еще более распространена, нежели в обычных многоквартирных домах. Однако, к сожалению, большинство запретов и нюансов, которые существуют для обычных домов действуют и для таунхаусов.

В подобных строениях также придется согласовывать расширения мокрых зон. Точно так же нельзя демонтировать и затрагивать без разрешения несущие стены. Словом, все запреты, существующие обычной квартиры, касаются и таунхаусов, а свободная планировка оказывается маркетинговым трюком. Любое изменение конфигурации, затрагивание несущих стен и т.п. – это обычная перепланировка квартиры компании застройщики обещаниями лишь выстраивают свой маркетинг.

Выводы

“Квартира со свободной планировкой” – это очень заманчивая вывеска, которая на деле оказывается лишь рекламной уловкой. Застройщики позиционируют свободную планировку как главный плюс, но в реальности она оказывается скорее недостатком. Вам придется заплатить значительно больше за дополнительные квадратные метры, а воплощение в жизнь собственной планировки будет сопряжено с различными сложностями.