mail@soplan.ru   с 9:00 до 21:00, ежедневно  8 800 200 1235
Согласование перепланировки квартир и нежилых помещений
Назад

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Время на чтение: 8 мин

Незаконная перепланировка квартиры означает для ее владельца не только штрафы. Можно сказать, что штрафы в размере двух с половиной тысяч рублей – это наименее неприятное, что получает хозяин квартиры в результате несогласованного ремонта. Возникает необходимость узаконить перепланировку квартиры цена этой процедуры будет зависеть от сложности сделанных работ. Самое худшее, что может произойти – это продажа квартиры с торгов и выселение, что, впрочем, бывает очень редко.

Несогласованная перепланировка усложняет продажу квартиры. Факт незаконного ремонта является серьезным препятствием для владельца, который хочет продать собственную недвижимость. 

Согласно закону, несогласованная перепланировка не входит в список причин, по которым может быть дан отказ в регистрации договора. Но в реальности Росреестр, увидел в плане БТИ красные линии чаще всего отказывает в совершении сделки.

В этом материале мы расскажем о продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Как покупателю понять, что в квартире есть “красные линии”

Часто случается так, что продавец квартиры с несогласованной перепланировкой пытается скрыть этот факт. Это не удивительно, ведь наличие незаконной перепланировки значительно снижает стоимость квартиры. Как же быть в такой ситуации покупателю? Прежде всего нужно проверить план БТИ и сверить его с действительной планировкой в квартире. Если вы обнаружите, что в квартире есть определенные отличия от плана, значит, в квартире есть незаконная перепланировка. Если, например, явно заметна перепланировка однокомнатной квартиры в студию, а в плане это не отмечено, значит в квартире присутствует незаконная перепланировка. 

На плане БТИ можно увидеть так называемые красные линии. Ими отмечаются места, где была сделана незаконная перепланировка. По закону обязанность узаконить перепланировку ложится на нового собственника квартиры. Это значит, что уже новому владельцу квартиры нужно будет собирать необходимые документы. Ему придется также выплатить штраф.

Хорошо, если незаконная перепланировка теоретически может быть узаконена. Если в ходе этой перепланировки были сделаны работы, которые запрещены санитарными и строительными нормами, то узаконить такую перепланировку будет невозможно в принципе. Жилищная инспекция заставит вернуть обратно прежнюю планировку, которая была в квартире до ремонта. Само собой, это будет дорогостоящий и бессмысленный ремонт, который займет много времени. Таким образом, при покупке квартиры нужно быть особенно осторожным – недвижимость с такими “подводными камнями” в виде незаконной перепланировки может обернуться для нового владельца неожиданными материальными тратами.

Как оценить перепланировку?

Надо сказать, что для продавца продажа квартиры с перепланировкой будет выгодна только в том случае, если эта перепланировка официально согласована и с документами все нормально. Статистика говорит, что в среднем, квартира с перепланировкой стоит на 10 процентов дороже, чем такая же без нее. Конечно, это зависит от характера и масштабов перепланировки.

А вот квартира с незаконной перепланировкой наоборот, теряет в своей цене примерно 10 процентов. Это цифра может оказаться еще больше, причем намного. На это влияют опять же особенности несогласованных ремонтных работ. 

Если все-таки покупатель согласен приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой, ему необходимо узнать, сколько в будущем придется заплатить за согласование этой перепланировки как будущему владельцу. На эту сумму продавец вынужден будет сделать скидку.

Казалось бы, все просто – вы узнаете, что в квартире нужно согласовать и сколько денег на это потребуется, и продавец делает вам скидку на эту сумму. Предположим, в квартире проходила перепланировка двухкомнатной квартиры 40 кв м , и сейчас нужно узаконить объединение ванной и санузла. Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве с такими условиями нетрудно узнать, сроки тоже известны. 

Однако хитрые продавцы могут выиграть для себя немало денег. Продавец может просто не донести до покупателя много важных сведений. Например, при такой перепланировке могли еще проводится изменение конструкции пола (допустим, замена линолеума на плитку) – а это уже заметно увеличивает стоимость согласования, как и его сроки. Человек, который не разбирается во всех этих нюансах рискует попасть в такую ситуацию.

Как мы уже говорили, в квартире могу оказаться в принципе не согласуемые перепланировки, которые содержат в себе запрещенные виды работ. В такой квартире придется возвращать стандартную планировку своими силами. 

Может случится так, что большинство видов работ вполне можно назвать допустимыми, но несколько из них попадают под разряд запрещенных. Перепланировки нельзя согласовывать “частями”. И если в ходе ремонта проводились лишь некоторые запрещенные работы, то и вся перепланировка не может быть согласована.

Поэтому лучше всего заранее сходить на консультацию в жилищную инспекцию или в компанию, которая специализируется на перепланировках и выяснить, можно ли согласовывать те или иные виды работ и сколько это будет стоить.

Что запрещено делать при перепланировке?

Список запрещенных при перепланировке работ можно увидеть в постановлении правительства столицы под номером 508.

В этом документе указано, что во время перепланировок запрещено сносить несущие конструкции или каким-то образом затрагивать их без специального разрешения. Нельзя объединять балконы с жилым помещением (это нарушает тепловой контур здания), на балконе также запрещено устанавливать батареи.

Запрещено объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату (при этом кухню с электрической плитой можно). Обычно этот запрет обходят при помощи установки легкой раздвижной перегородки, зачастую прозрачной.

Нельзя демонтировать и подрезать вентиляционные и сантехнические коробы. Кроме этого, запрещено нарушать другие санитарные и строительные нормы, которые ухудшают собственные жилищные условия и условия соседей, а также потенциально могут навредить устойчивости конструкции дома.

Как продают квартиры с неузаконенной перепланировкой

Существа два варианта продажи квартиры с несогласованной перепланировкой.

Первый вариант – это продажа такой квартиры за наличные. В таком случае покупка оформляется по старому плану БТИ, и вся ответственность за согласование ложится на нового хозяина. Обычно покупатель узнает, сколько будет стоить будущая процедура согласования, а продавец ему в свою очередь делает скидку. В таком случае, например, несогласованная перепланировка 3 х комнатной квартиры должна быть узаконена уже новым владельцем.

В данной ситуации продавец практически ничем не рискует. Сделал незаконную перепланировку формально новый владелец, потому как продажа была оформлена по старому плану. А вот покупателя потенциально могут ждать различные неприятности – например, наличие запрещенных работ в квартире, которые невозможно будет согласовать. В таком случае потратить денег на ремонт придется гораздо больше, чем уступил продавец. 

Второй вариант – если квартира берется в ипотеку. Надо сразу сказать, в большинстве случаев банки просто не дают кредиты на покупку таких квартир. Банку нужна гарантия, что они быстро продадут недвижимость, если заемщик по какой-то причине перестанет выплачивать деньги. Незаконная перепланировка создает для этого препятствия.

Но иногда банки все же выдают ипотеку на такие квартиры. Для покупателя в данной случае возникают особые сложности. Дело в том, что банки, которые дают ипотеку на квартиру с незаконной перепланировкой заключают с заемщиком договор, в котором оговариваются сроки, за которые квартира должна быть узаконена. Зачастую на это дается пол года, но разные банки могут предъявлять разные условия. В случае невыполнения условия договора заемщик платит штраф.

Надо отметить, что при регистрации сделки отказом может ответить Росреестр по причине несогласованной перепланировки в квартире.

Как узаконить перепланировку в новой квартире?

Процедура, по которой новому владельцу нужно будет согласовывать перепланировку ничем не отличается от обычного узаконивания перепланировок. Необходимо будет получить у автора дома техническое заключение о безопасности сделанной перепланировки. Также нужен будет проект перепланировки квартиры для согласования цена Москва можете узнать, перейдя по ссылке. Затем необходимо получить акт о законченной перепланировки и после этого – новый план БТИ.

Выводы

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой непросто, к тому же продавцу придется делать для этого скидку. Покупатель тоже рискует приобрести квартиру, согласовать которую будет намного дороже, чем заявлял сначала продавец. К тому же, изменения могут быть в принципе не согласуемые.

Не забывайте, что перепланировка нежилых помещений тоже требует обязательного согласования.  Чтобы согласовать перепланировку нежилого помещения в целом понадобятся аналогичные документы. 




Бесплатная консультация
Акция -20% за заказ согласования перепланировки!

Стоимость услуг перепланировки
Услуга Стоимость Срок (Рабочих дней)
Консультация 0 р. -
Получение разрешения на перепланировку без затрагивания несущих конструкций от 29 000 р. от 1,5 мес.
Получение разрешения с затрагиванием несущих конструкций от 39 000 р. от 2 мес.
Согласование ранее выполненной перепланировки квартир от 49 000 р. от 3 мес.
Согласование перепланировки квартиры «под ключ» от 59 000 р. от 2 мес.
Согласование перепланировки квартиры + внесение изменений в ЕГРН «под ключ» от 69 000 р. от 2 мес.
Получение разрешений с затрагиванием несущих конструкций в панельных домах от 119 000 р. от 3 мес.


Отзывы

Заказывали проекты перепланировки с очень большим количеством нюансов и изменений. Было мнение что все это сделать не реально,тем более законно. Сотрудники Soplan качественно выполнили работу и общими усилиями нашу задумку перенесли на бумагу. Мы смогли и пройти все инстанции без каких либо проблем. Мы очень благодарны и рекомендуем всем Вашу фирму.

Долгов Павел

Нужно было узаконивание перепланировки не жилого помещения. Выполнили все хорошо, учитывая все наши причуды помещению. Заказывала полное сопровождение. Были две встречи на моей территории, потом сразу подготовили всю документацию. Вот в принципе и все. Спасибо за легкость от данного процесса.

 

Ведехина Ольга

Позвонил, сделал заказ по перепланировки квартиры. Приехали замерили, учли пожелания. Через две недели курьер привез готовые документы. Вот так все просто. Спасибо за работу.

Скрябин Евгений

Обратились сюда и не пожалели ни на одном из этапов по перепланировке нашей квартиры. Хочу отметить демократичность цен в сравнении с некоторыми компаниями, в которые я обращалась, по описанию услуга та же самая, но в разу дороже. В общем меня эта компания взяла ценой, а по итогу я была удовлетворена и качеством и сроком исполнения работы.

Носонова Анна

Получите бесплатную консультацию и
предварительный расчет стоимости работ


Акция -20% за заказ согласования

Автор:
Мария Радченко
Поделиться
Похожие записи

Часто задаваемые вопросы

Да, уже осуществленную или только планируемую перепланировку понадобится оформить в соответствии с законодательством. В процессе перепланировки полностью меняется первоначальная конфигурация помещений, отображенная в техническом паспорте Вашей квартиры. Несогласованная перепланировка позже может создать множество проблем владельцу (с продажей, дарением и так далее)

Да, конечно, это можно сделать. Но стоит воспользоваться помощью специалистов. Самостоятельно это в разы сложнее, чем согласование только планируемой перепланировки.

1. Для разработки проекта перепланировки:
- технический паспорт квартиры из БТИ;
- дизайн проект/эскиз планировки.

2. Для начала работ по согласованию потребуется:
- нотариальная доверенность;
- документы на квартиру подтверждающие право собственности;
- технический паспорт квартиры БТИ, дизайн проект или эскиз;
- если квартира приобретается при помощи ипотеки, то потребуется справка из банка.

Процесс согласования по факту, актуален для собственников, делавших перепланировку 10-20 лет назад. Тогда не существовал профильный регламент согласования. Это законный способ согласовать уже проведенные перепланировки.Чтобыдать возможность собственникам квартиры, Возвращать помещениямпервоначальный вид с потерей денежных средств непонадобится.
Для только планирующих ремонт следует придерживаться процедуры согласования, потомучто:
- начинать ремонт можно только после получения официального разрешения;
- соседи могут подать на жалобу, в связи с чем придется приостановить работы;

ТребованияМосжилинспекцииужесточаются и меняются (то,что законно сегодня, возможно уже нельзя будет согласовать после окончания ремонта. Но при наличии разрешения до начала ремонта, вам не смогут помешать и при изменении законов)

Такой термин, как “свободная планировка” придумали застройщики домов, чтобы можно было сдавать квартиры без внутренних перегородок, оставив эти затраты на усмотрение собственника.
У каждого дома есть проект планировки, который был одобрен государственной экспертизой. Вы можете менять его, опираясь на действующие нормативы об изменении жилых помещений.

Вначале Вам выпишут предписание. Если же Вы не сможете узаконить перепланировку в установленный срок дело перейдет в суд. Дальше проводит принудительная продажа жилья по аукционной цене. Сумма штрафа зависит от конкретного случая.

Существует такое понятие, как ухудшение жилищных условий. Было разработано вМосжилинспекциидля того, чтобы дать собственникам больше возможности при перепланировке. Такая возможность действовала до середины 2016 года.
Согласно строительным и эпидемиологическим нормам кухни запрещено располагать под санузлом соседей сверху. С сентября 2016 года такие перепланировки согласовать невозможно.

Согласно регламенту согласования перепланировки,подобные типы работ, включая устройство гидроизоляции и звукоизоляции, усиление несущих конструкций должна выполнять строительная организация с допуском СРО. После выполнения заполняются акты на скрытые работы.

Постановлением Правительства No508 запрещает объединение теплого и холодного помещения. Возможна установка французских окон, которые сохраняют тепловой контур помещения.
Французское окно — это панорамная конструкция от потолка, нижняя часть которой упирается в пол. Имеет 2 варианта: раздвижное или с широкими створками. Окно одновременно выполняет функции двери для удобного выхода на балкон.

В соответствии с п.11.17 и 11.18 Постановления Правительства No508 запрещается объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. Согласование такого случая возможно только при условии установки раздвижных перегородок на месте демонтируемой перегородки.

Загрузить больше