Незаконная перепланировка: что относится к этому понятию

Когда хозяин квартиры стремится преобразить свое жилище, сделать ее более удобным, увеличить площадь квартиры, сделать использование имеющихся квадратных метров как можно более эффективным, на помощь приходит перепланировка квартиры. Грамотный проект перепланировки квартиры для согласования цена которого зависит от масштабности намеченных работ способен действительно воплотить в жизнь многие желания жителей многоквартирных домов.

Однако не все так просто. Существуют определенные правила проведения перепланировки. Санитарные и строительные нормы регламентируют проведение ремонтных работ в квартирах. Нельзя сделать в квартире любой ремонт, какой пожелаешь, особенно, если он противоречит этим правилам.

Кроме того, в большинстве случае перепланировка требует согласования с жилищной инспекцией. То есть, ремонт в квартире можно начинать только после того, как эта государственная структура даст добро на это.

Таким образом, можно дать определение понятию незаконной перепланировки. Это такие работы, которые нарушают санитарные и строительные нормы регламентирующие перепланировку. Также незаконной перепланировкой считается та, которая не была предварительно согласована с жилищной инспекцией.

Многие люди проводят самовольную перепланировку с целью сэкономить на оформлении дорогостоящих документов и в надежде на то, то это просто никто не заметит. Но в большинстве случаев скрываемый факт незаконного ремонта в квартире все же становится явным. Часто работники жилищной инспекции узнают об этом из жалобы соседей, что, в общем-то неудивительно. Ремонт в квартире всегда сопряжен с шумом инструментов, грязью и т.п.

К тому же, легальная перепланировка проводится в строго определенное время суток для этого. Понятно, что незаконная проводится в любое время. Назойливые громкие звуки ремонта вполне могут стать причиной звонка “куда надо”.

Также во время легальной перепланировки в положенном порядке вывозится строительный мусор, что нельзя сказать о несогласованном переустройстве.

Ответственность

Несогласованная перепланировка, которую обнаруживает жилищная инспекция, обязательно повлечет за собой ответственность владельца квартиры. Эта ответственность в зависимости от конкретной ситуации может быть разной.

Первый вариант: во время несогласованной перепланировки не проводилось никаких работ, которые противоречат санитарным и строительным нормам и нарушают законодательство. В таком случае владельцу квартиры нужно будет заплатить штраф. В зависимости от того в каком населенном пункте проводится перепланировка квартиры: Москва, например обращается в Мосжилинспекцию, чтобы согласовать перепланировку уже по факту. 

Нужно будет получить техническое заключение о безопасности и допустимости сделанной перепланировки. Если во время ремонта не затрагивались капитальные стены, то за разработкой этого документа можно обратится в компанию, которая имеет статус саморегулируемой организации.

После оформления всех документов в квартиру придет инженер из жилищной инспекции и проверит, соответствует ли заявленная документация реальному ремонту. Если все хорошо, то будет составлен акт о завершенной перепланировке. 

Второй вариант: когда во время перепланировки затрагивались капитальные стены и проводились другие работы, которые по правилам запрещены. Чтобы узаконить такую перепланировку, за технически заключением нужно будет обращаться исключительно к организации автору дома. Кроме того, возможно нужно будет проводить довольно сложные расчеты, которые будут касаться усиления проемов и т.п.

Любые несанкционированные работы, которые касаются несущих стен, могут нести потенциальную угрозу прочности всей постройки, а следовательно, и безопасности ее жильцов. Именно этим и обусловлена строгость в законодательстве.

После выплаты штрафа необходимо будет приступить к процедуре узаконивания. Она возможна только тогда, когда сделанные изменения не противоречат нормам. В противном случае жилищная инспекция заставит вернуть стандартную планировку квартиры, которая была до незаконного ремонта.

К сожалению, самовольные перепланировки действительно часто становятся причиной трещин, а в самых плачевных случаях приводят даже к обрушению. Если последнее случится, то хозяина незаконной перепланировки ждут большие неприятности: именно он будет оплачивать ремонт соседей, которые пострадали в результате этого.

Продажа квартиры

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой будет очень сложно. Такой сделке будут препятствовать многие юридические тонкости. Например хозяину чтобы продать свою квартиру, необходимо взять в Бюро технической инвентаризации технический паспорт. А в нем красными линиями будут отмечены несогласованные изменения в ходе самовольной перепланировки.

Если владельцу до этого момента все-таки удалось скрывать незаконный ремонт от жилищной инспекции, то для продажи квартиры возможно нужно будет получить новый техпаспорт. А для этого необходимо вызвать инженера из БТИ для замера, который непременно обнаружит несогласованные изменения.

Вряд ли какой-либо покупатель захочет приобретать квартиру с несогласованной перепланировкой и брать на себя будущие хлопоты по ее узакониванию. Скрыть факт незаконной перепланировки очень трудно, почти невозможно. Покупатель скорее всего ознакомится с документами и обнаружит факт незаконной перепланировки.

Продать такую квартиру теоретический возможно, по цене, значительно ниже рыночной. Придется сделать скидку примерно от 10 процентов стоимости квартиры в некоторых случаях даже до 30. Особенно много нужно будет уступать, если в квартире сделана перепланировка с запрещенными работами, которую невозможно будет узаконить.  

Если покупатель приобретает квартиру через ипотечный кредит в банке, оценщики из банка обязательно проверят квартиру, и на предмет незаконных перепланировок тоже. Если таковая обнаружится, банк скорее всего откажет в кредите вообще. Есть вероятность, что ипотека для покупателя все-таки будет выдана, но условия ее будут на порядок хуже.

Также будет проблематично оставить эту квартиру под залог, если вы хотите взять кредит на новую квартиру. Банк вероятнее всего просто откажется брать квартиру с незаконной перепланировкой в качестве залога.

Надо подчеркнуть, что владелец квартиры несет ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если она сделана десятки лет назад, и сделана не им самим, а другими жильцами – например, его родственниками, а нынешний владелец даже не знал о ней. Незаконная перепланировка также остается актуальной при передаче недвижимости по наследству. 

Какие штрафы?

Первый штраф за незаконную перепланировку небольшой – всего лишь 2,5 тысячи рублей. Помимо этого, нужно будет либо узаконить перепланировку, либо вернуть все, как было до нее. Если хозяин будет игнорировать эти требования жилищной инспекции, то он может получить повторный штраф, сумма которого уже будет больше, чем первого.

Если владелец квартиры и дальше не будет никак реагировать на требования жилищной инспекции, дело отправиться в суд. Самый худший исход суда – это лишение нарушителя жилищного законодательства права собственности на квартиру. Это случается не так часто, но теоретически вполне возможно – в законодательстве прописана эта норма. К тому же, такие прецеденты были неоднократно. Если суд вынесет такое решение, хозяина выселят из квартиры, а сама квартира будет выставлена на публичные торги. 

Как узаконить?

В том случае, если в квартире не проводились запрещенные работы, процедура узаконивания будет практически идентичной тому, как проходит обычное согласование перепланировки квартиры в Москве. Для этого необходимо собрать пакет документов: проект, техническое заключение, правоустанавливающий документ и т.д. и подать их МФЦ, если вы проживаете в столице. Затем вы получите акт о том, что перепланировка успешно выполнена. Затем останется лишь получить новые документы БТИ на квартиру. 

Но на деле узаконивание связано с многими нюансами. Например увеличение санузла за счет других помещений требует укладки гидроизоляции пола. А для не нужно вести специальную документацию – акты о скрытых работах. Без них узаконить перепланировку просто не получится.

Если эти актов нет, то придется либо возвращать стандартную планировку, либо переделывать ее, но уже с учетом этих требований.

Это далеко не все нюансы. Далее мы перечислим список тех работ, которые подпадают под категорию запрещенных.

Запрещенные виды перепланировок

К запрещенным видам перепланировок относится расширение санузлов на территорию жилых помещений, снос капитальных стен, любые работы, которые нарушают прочность и устойчивость конструкций дома.

Во время перепланировки нельзя урезать вентиляционные каналы, запрещено увеличивать нагрузку на перекрытия больше, чем предполагают нормативные значения (например, во время установки новой перегородки). Нельзя переносить радиаторы на балкон. Кроме этого, запрещено устраивать теплые полы за счет общей системы отопления. 

Также нельзя объединять кухню, в которой установлена газовая плита с другой комнатой (только при условии плотно закрывающейся перегородки между ними). Это далеко не все запрещенные работы, но самые распространенные из них. 

Выводы

Незаконная перепланировка – та, которая была проведена без согласования и  в нарушение строительных и санитарных норм. Если в ходе такой перепланировки запрещенные работы не проводились, ее можно будет узаконить, предварительно уплатив штраф 2,5 тысячи рублей. В противном случае придется возвращать прежнюю планировку квартиры.

Надо отметить, что перепланировка нежилых помещений тоже нуждается в согласовании. Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве происходит по аналогичной процедуре, что и обычное согласование, за исключением некоторых других документов.