Перепланировка квартиры в ипотеке

Ипотека дает возможность купить квартиру сейчас, воспользовавшись кредитом банка, а не ждать долгие годы, пока на эту покупку удастся накопить самостоятельно. Но у многих собственников возникают вопросы касательно перепланировок в квартирах, которые находятся в ипотеке. Есть даже расхожее мнение, что делать перепланировку в таких квартира и вовсе нельзя.

Сразу скажем, что это заблуждение. Закон не запрещает делать перепланировку квартиры, по которой еще не выплачена ипотека. Тем не менее, перепланировка таких квартир имеет свои особенности. 

В данной статье речь пойдет об особенностях перепланировки в квартирах, которые находятся в ипотеке, о том как получить разрешение на перепланировку в такой квартире, и о процедуре согласования ремонтных работ в ней.

Какие документы нужны?

Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, которая находится в ипотеке, в целом понадобится почти стандартный пакет документов. Это заявление собственника и согласие других жильцов дома, документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Также нужен будет проект перепланировки, полученный от компании, которая имеет статус саморегулируемой организации, а некоторых случаях – только от автора дома.

Кроме того, для согласования перепланировки нужно будет техническое заключение. В некоторых случаях, его тоже нужно будет получать исключительно от организации-автора.

Это стандартный набор документов, который нужен для любой перепланировки. Но если квартира находится в ипотеке, то помимо этих документов нужно будет еще получить разрешение банка на перепланировку. 

Человека, который выплачивает ипотеку за квартиру – пока еще нельзя назвать ее полноправным владельцем. Именно по этой причине для перепланировки такой квартиры необходимо получить письменное согласие банка.

Банк заинтересован в том, чтобы в квартире, для которой он дает кредит, не было никаких несогласованных перепланировок. В этом случае, если заемщик по определенной причине перестанет выплачивать ипотеку банк не сможет продать квартиру быстро и беспроблемно.

В некоторых случаях, при заключении договора об ипотеке сразу оговаривается, что заемщик не имеет права до полной выплаты ипотеки делать перепланировку в этой квартире. Разумеется, если вашем договоре есть такой раздел, то думать о перепланировке не стоит. Но чаще всего банки не запрещают этого делать. 

Надо подчеркнуть, что банки практически никогда не выдают кредиты на покупку квартир, в которых есть несогласованная перепланировка. Такие квартиры очень сильно теряют в своей цене – она у них намного ниже рыночной. Бывают редкие случаи, когда банки все же соглашаются дать ипотеку на такую квартиру, но только в том случае, если сделанные изменения в ней не противоречат санитарным и строительным нормам, и их возможно согласовать, а заемщик берет на себя обязанность узаконить эту перепланировку.

Прежде чем обращаться в банк для согласования перепланировки необходимо будет получить разрешение страховой компании. Также нужно будет пригласить оценщика. Он должен сделать заключение, подтверждающее, что после перепланировки квартира на упадет в стоимости. Банку необходимы эти гарантии.

Собрав эти документы, можно идти в банк и написать заявление с просьбой разрешить делать в квартире перепланировку. В большинстве банков эта процедура платная – рассмотрение запроса будет стоить для вас приблизительно 2 тысячи рублей. Сколько займет времени ответ от банка сказать трудно, потому что в каждой организации эти сроки индивидуальны. Возможно, банку понадобится предоставить также проектную документацию для перепланировки.

После того, как банк даст свое письменное согласие остается только подать этот полный пакет документов в жилищную инспекцию. В зависимости от того, насколько сложная предстоящая перепланировка, время, через которое вы получите ответ, может колебаться от 20 до 35 дней.

Очень часто банк дает разрешение на перепланировку при этом оговаривая различные условия ее проведения и сроков. К примеру, банк может обязать через определенное время представить разрешения от жилищной инспекции. Банк может дать определенное время на проведение самой перепланировки – скажем, полгода. К концу этого срока в кредитную организацию нужно будет отнести новый технический паспорт и обновленное свидетельство о праве собственности. 

Проект

В плане создания проектной документации для переустройства в квартирах, находящихся в ипотеке, нет никаких особенных отличий от всех остальных квартир. Существуют разные варианты перепланировки квартиры: в упрощенном порядке через эскиз (проект в этом случае вообще не понадобится), в обычном порядке, с проектом и техническим заключением. Если вам необходима перепланировка квартиры под ключ в Москве цена которой имеет для вас значение, вы можете сэкономить, выбрав типовой проект для перепланировки.

Каталог типовых перепланировок находится в свободном доступе в интернете. Можно выбирать любой из них и сэкономить на разработке индивидуального проекта. Правда, в каталоге есть не все квартиры, а только разработанные проектным институтом МНИИТЭП. Однако у этого варианта есть свои минусы. Типовые проекты нельзя изменить даже в незначительных деталях, они должны быть полностью идентичны тому, что есть в каталоге.

Согласование перепланировки в упрощенном порядке или как ее называют – “по эскизу” проводится уже после ремонтных работ. Собственник может самостоятельно отметить на эскизе сделанные изменения и отнести этот эскиз в жилищную инспекцию. Потом в квартиру придет инженер, которой проверит соответствие эскиза и реальных изменений. Правда, в упрощенном порядке можно согласовать не очень большое количество работ.

По эскизу можно будет согласовать только демонтаж встроенной мебели, перенос сантехники и плиты в пределах своего помещения, а также, в некоторых случаях, оборудование дверного проема в перегородке.

Если во время ремонта намечаются более сложные работы, то понадобится проектная документация и техническое заключение. Людей, которые намереваются сделать перепланировку интересует вопрос: где заказать проект перепланировки квартиры? Заказать проект и техническое заключение можно в компании, которая имеет статус саморегулируемой организации (сокращенно СРО). Последнее принципиально важно, потому что только компания с таким статусом имеет право на подобную деятельность.

Но если во время будущих ремонтных работ нужно будет затрагивать несущие конструкции, за техническим заключением придется обращаться в организацию-автор дома. Только она может дать разрешение на такие серьезные изменения в доме, которые потенциально негативно могут повлиять на его устойчивость и безопасность.Напомним, что для нежилых помещений также нужен проект перепланировки нежилого помещения.

Запрещенные виды работ

Есть виды работ при перепланировке, которые принципиально не удастся согласовать и узаконить в квартире в ипотеке и любой квартире вообще.

В постановлении Московского правительства под номеров 508 содержится такое определение недопустимых работ: запрещенными работами являются те, которые “ухудшают условия эксплуатации дома и проживания граждан”. 

В частности, под эту категорию подпадают затруднение доступа к инженерному оборудованию, снос капитальных стен, затрагивание системы вентиляции, превышение максимально возможных значений нагрузки на несущие конструкции (например, во время установок новых перегородок). Перепланировка линейной трехкомнатной квартиры не будет согласована.

Также запрещена такая перепланировка, при которой смежные помещения становятся такими, которые можно отнести к категории непригодных для проживания. Нельзя делать полы с подогревом, которые подключены к общедомовой системе отопления. Радиаторы запрещено переносить на балконы.

Законодательство запрещает перенос “мокрых зон” в квартире таким образом, чтобы они “наползали” на жилое помещение соседа снизу. Это ухудшает его жилищные условия. Любопытно, что перепланировка, при которой собственник, наоборот, “подползает” под мокрую зону соседа сверху тоже запрещена по этой же причине, а ухудшать собственные условия проживания владелец по закону не может.

Еще один довольно популярный вариант перепланировки – объединение кухни с другой комнатой. Особенно распространен, когда происходит перепланировка однокомнатной квартиры в студию.  Однако надо отметить, что объединение кухни с газовой плитой и жилого помещения в чистом виде запрещено. Тем, кто желает сделать такую перепланировку, остается два варианта – поменять газовую плиту на электрическую или установить между кухней и комнатой раздвижную перегородку, которая может обязательно плотно закрываться.

Человек, который выплачивает ипотеку за квартиру незаконная перепланировка может принести вдвойне больше неприятностей – потому как заинтересованным субъектом в этом деле является еще и банк. Поэтому лучше изначально делать все по правилам, чем потом искать где узаконить перепланировку квартиры.

Ипотека и согласование

Как мы уже говорили, банки выставляют сроки, за которые заемщик должен согласовать перепланировку. Обычно этого времени достаточно – примерно 3-6 месяцев. Если заемщик не укладывается в этом время, банк его штрафует за нарушенные условия договора.

На практике часто происходит так, что человек не успевает даже за это время решить все вопросы. А порою встречаются случаи, когда банки дают слишком мало времени для согласования – всего лишь один или два месяца.

Поэтому  в этом деле лучше положиться на профессионалов. Они помогут провести согласование перепланировки квартиры в Москве под ключ. Для этого вам достаточно будет лишь оформить доверенность, а дальше будут действовать специалисты.

Выводы

Перепланировку в квартире, за которую еще не выплачена ипотека сделать можно. Эта процедура практически ни чем не отличается от обычной перепланировки, за исключением того, что согласовывать ее нужно будет не только с жилищной инспекцией, но еще и с банком. Прежде чем подавать документы на согласование, необходимо будет получить разрешение от вашего банка. При этому заключается договор, в котором оговариваются сроки, за которые владелец согласует и завершит перепланировку. Нарушение условия договора повлечет за собой штрафы со стороны банка.

В остальном, перепланировка квартиры, взятой в ипотеку, происходит ровно так же, как и любой другой. 

Не забывайте, что перепланировка нежилого помещения в жилом доме тоже требует обязательной процедуры согласования.