Перепланировка нежилого помещения

Как согласовать перепланировку нежилого помещения – это вопрос, который беспокоит прежде всего владельцев коммерческих и других помещений, которые относятся к нежилому фонду. Они расположены, как правило, на первых этажах. Перепланировка нежилого помещения в жилом здании также, как и перепланировка обычной квартиры требует процедуры согласования. Однако для нежилых помещений эта процедура имеет некоторые отличия.

В этой статье мы расскажем о нюансах перепланировки нежилого помещения и его согласовании.

Нежилое помещение

Жилое помещение отличается от нежилого тем, что последнее не предназначено для проживания в нем людей. Его можно использовать исключительно для коммерческих, административных, общественных, а также других целей.

Очень часто предприниматели выкупают квартиры на первом этаже, переводят их в нежилой фонд и обустраивают в них помещения для своего бизнеса: офис, магазин, кафе, аптеку. Вариантов может быть много. Поступать таким образом намного дешевле, чем строить отдельное здание.

Однако чтобы сделать какие-то изменения в приобретенном помещении, необходимо согласовывать их с жилищной инспекцией.

Зачастую подобную перепланировку делают, когда нужно приспособить помещение под другие нужды, изменить его назначение.

Перепланировка или переустройство?

Прежде чем говорить о перепланировке нежилых помещений, нужно отметить отличия ее отличия с переустройством.

Под перепланировкой понимают любые работы в, которые каким-либо образом затрагивают конфигурацию помещения. Это демонтаж перегородок, оборудование проемов в капитальных стенах, изменение конструкции пола, перенос инженерного оборудования, расширения одной комнаты за счет территории другой и многое другое. В ходе перепланировки вносятся изменения в технические документы помещения.

Переустройство – это “косметические” ремонтные работы, которые не предполагают изменение конфигурации помещения. Работы по переустройству не нужно согласовывать. К переустройству относятся косметические работы по отделке помещения, например, поклейка обоями, окрашивание.

Переустройством считается установка или замена встроенной мебели, которая не отмечена в технической документации. Под эту категорию еще подпадает замена сантехники на аналогичную, без ее переноса на другое место.

С кем согласовывать перепланировку

Процедура согласования будет отличаться в зависимости от того, где находится помещение, перепланировку которого надо согласовать. Вариантов может быть два: перепланировка помещения в обычном доме и перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.

В первом случае перепланировка должна согласовываться в жилищной инспекции, как и любая обычная перепланировка квартиры. А вот согласование перепланировки в нежилом здании согласуется уже в другой инстанции, а именно в БТИ.

Нежилое помещение в жилом здании

Если говорить о Москве, здесь делами согласования перепланировок занимается государственная жилинспекция города Москвы. Главный документ, на которой опираются специалисты этой структуры, документ, который регулирует проведение перепланировок – это постановление под номером 508, которое издало городское правительство.

Существует два варианта согласования перепланировки в жилищной инспекции. Один требует проект перепланировки нежилого здания или помещения, а также техническое заключение, которое подтвердит возможность проведения той или иной перепланировки. Второй вариант – упрощенный. Его еще называют согласованием по эскизу.

Однако в перечень работ, которые можно согласовать по эскизу, входят только демонтаж встроенной мебели, перенос в пределах комнаты сантехники и некоторые другие работы. Все остальное требует прохождения полной процедуры согласования.

Согласовать перепланировку по эскизу можно по факту, то есть, уже после сделанного ремонта. Полная процедура согласования требует предварительного обращения в соответствующие государственные органы.

Когда речь идет о согласовании работ в помещении нежилого фонда, возникают другие документы, которые понадобятся владельцу для процедуры согласования. Этот список может быть разным в зависимости от того, какие именно ремонтные работы проводятся и для каких целей после них будет служить помещение.

Например, если каким-то образом затрагиваются газовые коммуникации, потребуется справка от Мосгаза. Возможно, нужно будет получить разрешение от Роспотребнадзора.

При некоторых видах перепланировки в нежилом помещении необходимо будет получить согласие не менее, чем 73 процентов жильцов дома. Без этого не обойтись, когда затрагивается общедомовое имущество. Одни из таких случаев – оборудование отдельного входа. Для нежилого помещения в жилом здании обязателен отдельный вход.

Нежилое помещение в нежилой постройке

Если вам нужно сделать перепланировку помещения в нежилом здании, необходимо собрать аналогичный пакет документов. В частности, это такие документы, как техзаключение и проект. Разница между согласованием перепланировки в жилом и нежилом доме, заключается в том, что во втором случае нужно обращаться в другую структуру – БТИ.

Проект

Заказать этот документ можно обратившись к компании, которая имеет статус саморегулируемой организации. Содержание проекта будет разным в зависимости от того, какое функциональное предназначение будет у помещения.

Раздел “Технология”

Если помещение оборудывается под аптеку, кафе или ресторан, а также под медицинское или детское учреждение, нужно будет добавить в проект новый раздел “Технология”.

В этом разделе содержится подробное описание работ, производимых при перепланировке. В нем записывается технология, которая применялась во время ремонтных работ. Также в этом разделе содержатся подробные сведения об объекте. В частности, это такие сведения, как его освещенность, цвет и материалы, из которых сделаны полы, вентиляция, доступность помещения для людей, имеющих ограниченные возможности и многое другое.

Включение этого раздела усложняет оформление перепланировки квартиры, цена проекта при этом несколько возрастает.

Раздел “Архитектура”

Если в ходе перепланировки вносятся какие-либо изменения, которые затрагивают фасад дома, в проектную документацию добавляется еще один раздел под названием “Архитектура”.

Надо сказать, что при обустройстве большинства коммерческих зданий без этого раздела не обойтись. Он подразумевает проведение таких мероприятий, как установка пандусов, витрин, козырьков и тамбуров. Сюда входит оборудование дымоходов, вентиляции и многое другое.

Отдельно стоит сказать о перепланировке в домах, которые относятся к культурному наследию или являются историческими зданиями. Согласовать перепланировку в них наиболее сложно. Они достаточно ветхие, конструкции дома изношены, а сами старые дома, как правило, имеют деревянные перекрытия, что тоже усложняет процесс согласования.

Техническое заключение

Техническое заключение для перепланировки можно получить у автора дома или компании, которая имеет статус саморегулируемой организации.

Обращаться к организации-автору придется в тем случаях, когда нужно вносить изменения в несущие конструкции или железобетонные перекрытия. В остальных ситуациях достаточно будет обратиться в любую компанию со статусом СРО.

Различают два вида технических заключений. Первый вид – о возможности проведения перепланировки – создается до проведения самих работ. Второй вид, заключение о безопасности, составляется уже после сделанной перепланировки.

Надо сказать, что если в ходе перепланировки нужно затрагивать капитальные стены, согласование работ окажется куда дороже.

Как узаконить

Любую перепланировку по закону необходимо согласовывать с соответствующими органами заранее, если не считать особых случаев, когда есть возможность упрощенного согласования. Незаконная перепланировка как в квартире, так и в нежилом помещении приводит к административной ответственности. Штраф для физлиц относительно небольшой – примерно 2,5 тысячи рублей.

А вот штраф для юридических лиц уже будет более внушительным – заплатить за несогласованные работы придется более 300 тысяч рублей.

Затем необходимо будет узаконить перепланировку. Надо отметить, что это получится сделать, только если уже выполненные работы не противоречат строительным и санитарным нормам. Несогласованные перепланировки часто делаются вопреки им. В таком случае, государство заставит вернуть изначальную планировку.

Если в ходе перепланировки запрещенных работ не проводилось, для ее узаконивания понадобится аналогичный пакет документов, что и для согласования в обычном порядке. Разница лишь заключается в том, что вместо обычного заявления необходимо будет подать заявление для получения акта об окончании перепланировки, вместо технического заключения о возможности перепланировки – тот же документ, но о безопасности и допустимости.