Перепланировка в несерийных домах

Перепланировка квартиры – это отличный способ сделать свое жилище более комфортным, увеличить пространство в нем, начать использовать площадь квартиры более рационально или просто воплотить в жизнь дизайнерский проект. Например, перепланировка 3 х комнатной квартиры в некоторых случаях дает возможность сделать ее больше на одну комнату. Однако перепланировка – это непростой процесс, у которого есть масса подводных камней и нюансов. Существуют строительные и санитарные нормы которые во многом ограничивают полет фантазии. 

Кроме того, каждый вид дома имеет свои конструктивные особенности, которые влияют на возможность проведения той или иной перепланировки. Особняком стоят так называемые “несерийные дома”. Что означает этот термин и можно ли делать в таких домах перепланировку? Об этом мы расскажем в данной статье.

Что такое несерийный и типовой дом

Понятие “несерийный дом”, которое часто используется в речи многих людей – не совсем точное и расплывчатое. Дать этому понятию однозначное определения трудно. Самым близким термином является понятие “индивидуальный проект”. Дома, построенные по индивидуальному проекту – это противоположность типовому строительству. Каждый такой дом имеет свои уникальные особенности.

Известно, что типовое строительство домов началось в СССР во время правления Никиты Сергеевича Хрущева. Отсюда и всем знакомое название – хрущевка. В тот момент это был настоящий прорыв. Миллионам советских граждан нужно было дать хоть какое-то жилье. А типовая технология строительства обходилась для казны намного дешевле, к тому же, она занимала намного меньше времени.

Строительство домов по типовому проекту началось в то время бурными темпами. Конечно, их нельзя было назвать удобными и просторными. Но для советских людей той эпохи и такие квартиры уже казались роскошными. Впрочем, их главная задача была – быстрое обеспечение большого количества граждан жильем, а удобства отходили на второй план. Типовыми считаются также и брежневки. Однако жилищные условия в них были получше, за что из нарекли в народе “улучшенками”. Один из весьма распространенных домов-брежневок – П44, перепланировка двухкомнатных квартир в нем сегодня довольно частое явление.

Возводить дома по типовому проекту было намного проще, потому что один и тот же проект можно было сколько угодно раз применять на практике. Экономилось много времени и денег на разработку проекта. Нужно было только внести незначительные изменения, которые могли касаться, например, планировочного разрешения участка.

Проект несерийного или нетипового дома разрабатывается каждый раз по-новому. Таким образом, несерийный дом – это дом разработанный архитектором и построенный по индивидуальному проекту.

Получается, вы не встретите в Москве абсолютно одинаковых домов, сделанного по индивидуальному проекту.

Зачастую, материалом для строительства зданий по индивидуальному проекту служит кирпич. Часто такие дома возводятся по монолитной технологии. Бывают редкие случаи, когда по индивидуальным проектам строят панельные дома.

Какие дома могут быть нетиповыми?

Хотя эпоха типового строительства начала в середине прошлого века, а это до этого строили лишь по индивидуальным проектам, судить по хронологическому признаку – типовый или несерийный дом перед вами, нельзя. Итак, несерийные дома бывают следующих разновидностей.

Здания, построенные до 1940 года. Дома, возведенные до этого года можно сразу без сомнений считать несерийными. Сюда относятся и совсем старые дома, которые считаются памятниками архитектурного наследия. Большинство домов, построенных до первой половины 50-х тоже являются несерийными. Период с начала 1950 до 1960 считается переходным. В это время еще строили по индивидуальными проектам, но уже начинали применять типовую технологию.

Дома, построенные в Советский период после 1960. Несмотря на то, что началось типовое строительство, которое было гораздо дешевле и проще, в Советском Союзе в после 50-х также продолжали строить дома по индивидуальным проектам. В основном, это были элитные дома, предназначенные для представителей власти. К ним можно отнести так называемые ЦКовские дома и другие.

Современные дома. Строят по индивидуальным проектам и сегодня. В основном, это монолитные и кирпичные здания. Зачастую они разработаны определенной коммерческой организацией, одним архитектурным бюро. С современными домами, построенными по индивидуальному проекту по этой причине часто возникают проблемы, которые усложняют проведение перепланировки.

Дело в том, архитектурные бюро, которые разрабатывают и воплощают в жизнь индивидуальные проекты домов часто после этого прекращают свое юридическое существование. Выходит, что несерийный дом в единственном экземпляре после этого не имеет автора. Это и усложняет процесс согласования перепланировки, вернее, делает его более дорогостоящим.

Согласование перепланировки несерийных домов

Для того, чтобы согласовать перепланировку в доме, построенному по индивидуальному проекту понадобится тот же пакет документ, что и для обычного согласования. Разница заключается в том, что в несерийных домах могут возникнуть некоторые нюансы в этом деле.

Чтобы согласовать ремонтные работы в квартире понадобится проектная документация. За ней можно обратиться в компанию, которая имеет статус саморегулируемой организации. Это является обязательным условием, так как без этого статуса компания просто не может заниматься этой деятельностью. Проект разрабатывается на основе технического заключения. Последнее нужно, чтобы проверить состояние конструкций дома и доказать возможность проведения той или иной перепланировки, подтвердить ее безопасность.

Техническое заключение тоже можно заказать у компании со статусом саморегулируемой. Но в случае особенно сложных видов перепланировок, например когда делаются проемы в несущих стенах, нужно будет обращаться в организацию-автор дома.

В некоторых случаях можно согласовать перепланировку в упрощенном порядке. Это можно сделать, самостоятельно отметив изменения на эскизе со схемой квартиры. Надо отметить, что согласование по эскизу проводится уже по факту, то есть, после выполненных работ. Однако перечень работ, которые можно согласовать таким образом, очень мал: это демонтаж встроенной мебели, а также перенос сантехники и электрических плит в пределах своих прежних помещений.

Дома, которые построены до 1940 года, имеют деревянные или смешанные перекрытия. Кроме того, дома уже довольно старые, конструкции изношены. И в связи с этим могут возникнуть некоторые нюансы согласования.

За согласование перепланировок в домах старого фонда отвечает проектный институт Мосжилниипроект. Проектную документацию можно будет заказать в любой компании со статусов СРО, а вот за техническим заключением придется идти в Мосжилниипроект.

Надо сказать, что из-за изношенности этих домов, некоторые обычные перегородки вынуждены перенимать на себя функции несущих стен. Существует и термин для них – “разгружающие” стены, то есть те, которые изначально не задумывались как несущие, но из-за проседания перекрытий вынуждены взять на себя эту роль. Соответственно, перепланировку в домах, где есть разгружающие стены, будет сделать сложнее.

Если говорить о современных домах и домах советского периода после 60-х, построенных по индивидуальным проектам, то для перепланировки, при которой не затрагиваются капитальные стены достаточно будет заказать проектную документацию и техническое заключение у компании со статусом СРО.

Но если нужно сделать проем в капитальной стене, а автор дома прекратил юридическое существование, обращаться нужно будет в Мосжилниипроект. К сожалению, это обойдется довольно недешево – примерно в 2-3 раза дороже рыночной цены.

Стоит отметить, что несогласованная перепланировка грозит хозяину квартиры штрафами и другими неприятностями. Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме также требует согласования. Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании проходит по схожей процедуре. Но обращаться нужно в другую структуру, а именно в БТИ.