mail@soplan.ru   с 9:00 до 21:00, ежедневно  8 800 200 1235
Согласование перепланировки квартир и нежилых помещений
Назад

Покупка квартиры с перепланировкой: как не попасть в неприятности

Время на чтение: 8 мин

Собственники делают в своих квартирах перепланировки с целью улучшить свои жилищные условия, расширить пространство и просто изменить надоевший вид квартиры. Стандартные планировки часто оказываются не совсем удачными и удобными. Множество компаний предоставляют услуги по перепланировке квартиры. Перепланировки делают в новых домах, домах старого фонда, в хрущевках и брежневках. Действительно, грамотная перепланировка позволяет преобразовать квартиру в лучшую сторону так, что ее потом трудно узнать.

Можно сказать, что человек, приобретающий квартиру с перепланировкой. покупает ее улучшенную и модернизированную версию. Но не все так просто. Покупка квартиры со сделанной перепланировкой может обернуться для нового хозяина неожиданными подводными камнями.

Незаконные перепланировки, которые нужно узаконивать самостоятельно, запрещенные ремонтные работы, которые невозможно согласовать, продавцы, скрывающие сам факт незаконной перепланировки – эти и другие сложности могут возникнуть перед неискушенным покупателем.

В этой статье мы расскажем о том, на что следует обратить внимание во время приобретения квартиры с перепланировкой и как совершить эту покупку удачно.

Понятие перепланировки

Определить понятие перепланировки квартиры можно как демонтаж или замену элементов, которые отмечены в техпаспорте квартиры. Чтобы сделать перепланировку, необходимо заказать проект перепланировки квартиры. Перепланировкой можно назвать демонтаж перегородок и монтаж новых перегородок, проделку проемов в несущих стенах, изменения в инженерном оборудовании и сантехническом оборудовании, объединение помещений, расширение комнат, изменение их функционального назначения, изменение конструкции пола и другое. 

Разумеется, не всякий ремонт считается перепланировкой. Во время обычного ремонта не происходит изменение конфигурации квартиры и тех ее частей, которые указаны на плане БТИ. Это поклейка обоев, установка сантехники, укладка полов (при условии, что устройство пола не меняется) и другие виды работ.

Обычный ремонт не нужно ни с кем согласовывать. Но перепланировка обязывает собственника провести согласование перепланировки квартиры в Москве или другом городе. 

Незаконная перепланировка – это не препятствие для оформления продажи квартиры. Закон не запрещает продавать такие квартиры, однако же все хлопоты с согласованием ложатся на плечи нового собственника.

Зачастую квартира с незаконной перепланировкой значительно теряет в цене. Владельцу приходится делать скидку порядка 10 процентов, а в некоторых случаях и до 30 процентов. Но это в том случае, если владелец не пытается скрыть сам факт незаконной перепланировки.

Наличие несогласованной перепланировки имеет большое значение при приобретении квартиры в кредит. Если вы покупаете квартиру в старом доме и берете для этого кредит в банке, квартиру будут тщательно проверять оценщики. Они будут внимательно сопоставлять техпаспорт квартиры и реальную планировку, чтобы исключить возможность несогласованной перепланировки.

Возможно, что небольшое изменение (например, расширенный или перенесенный дверной проем) не будет играть главной роли в решении банка. А вот более масштабные несогласованные работы или штамп о незаконной перепланировке в техническом паспорте наверняка будут означать, что банк не выдаст кредит на покупку такой квартиры.

Для банка важно, чтобы он мог быстро продать квартиру в случае, если заемщик по какой-то причине перестанет выплачивать ипотеку. На неликвидные квартиры банки выдавать кредиты не будут. 

Если вы покупаете квартиру сами, а не в кредит, то лучше самостоятельно проверить технический паспорт, чтобы не купить квартиру с незаконной перепланировкой.

В каких квартирах чаще всего делают перепланировку?

Советские квартиры эпохи массовой застройки не могут похвастаться просторными комнатами. Поэтому довольно часто владельцы таких квартир прибегают к соединению кухни с гостиной, увеличивают комнаты за счет вспомогательных помещений – например, кладовок. Хозяева квартир с раздельным санузлом стремятся объединить его, надеясь выделить место для новой стиральной машины или ванны. Перепланировка однокомнатной квартиры хрущевки – не редкость в России.

Напротив, старые дома имеют большую площадь квартир. В них буквально “есть где разгуляться”. Но в квартирах этих домов жило не одно поколение людей. Многие из них оставили после себя изменения. Жители сталинок модернизировали свои квартиры, делали в них перепланировки, ремонты, соединяли помещения, разделяли их и т.п.

При покупке квартиры в домах старого фонда надо быть особенно осторожным – очень часто в них встречаются такие перепланировки, согласовать которые в принципе невозможно, ведь они относятся к разряду запрещенных. Такие дома построены еще с деревянными перекрытиями. Дома со временем стареют, капитальные стены и конструкции теряют свои первоначальные свойства. Поэтому перепланировки в таких домах имеют больше ограничений.

К примеру, в домах старого фонда есть такое понятие как “разгружающие” стены. Это обычные перегородки которые в настоящий момент вынуждены выполнять функции поддержки здания, по сути, играя роль несущих стен, хотя изначально это не предполагалось. Соответственно, трогать такие стены в старом доме нельзя.

Приобретая квартиру в сталинке, стоит обратить внимание на следующие вещи. В квартирах этих домов очень часто происходит установка “незаконных” ванн. Иногда хозяева квартир в сталинках присваивают себе общедомовое имущество. Чаще всего это часть лестничной площадки, которая превращена в прихожую. Подобная перепланировка двухкомнатной квартиры иногда встречается. Бывают случаи, когда жители верхних этажей занимают для собственных целей чердак, а жители нижних – подвал. 

Нужно помнить, что по строительным и санитарным правилам кухни не могут находиться над жилыми помещениями, а “мокрые зоны” не могут располагаться над кухней и жилыми помещениями. Важно проследить, чтобы ничего подобного в квартире не было. Такие изменения относятся к запрещенным, потому как они ухудшают жилищные условия тех, кто живет внизу. Их нельзя согласовать. Жилищная инспекция заставит вернуть ту планировку, которая была в квартире до незаконного ремонта.

Еще одна категория квартир, при покупке которых нужно соблюдать осторожность – это новые квартиры, построенные по индивидуальным проектам. Особенно обращать внимание нужно на те дома, что были возведены в 90-х и начале 2000-х. В те времена очень популярны были квартиры с так называемой “свободной планировкой”. Квартиры продавали без отделки и стен, обещая покупателям, что они смогут реализовать в новом жилье любую перепланировку, которую они желают. 

На самом деле любая квартира имеет зафиксированную в соответствующих документах планировку. В квартирах со свободной планировкой стены намечаются линией в один кирпич. Покупателю говорят, что это один из возможных вариантов планировки. На самом деле, это и есть единственный вариант стандартной планировки, а отклонение от него считается уже перепланировкой и нуждается в процедуре согласования. 

Поэтому часто в таких квартирах можно наткнуться на несогласованные перепланировки. Приобретая подобную квартиру, следует внимательно изучить ее технический паспорт. Иначе вам потом придется узнавать, как узаконить перепланировку квартиры в Москве.

Покупать ли квартиру с несогласованной перепланировкой?

Такую квартиру, если продавец этого не пытается скрыть, можно купить в среднем на 10 процентов дешевле. Но потом ее придется узаконивать. Возникает вопрос: целесообразно ли приобретать квартиру с незаконной перепланировкой с последующим обязательством узаконивания?

Во-первых, надо сказать, что не любая перепланировка может быть вообще узаконена. Виды работ, которые запрещены постановлением правительства столицы под номером 508, являются такими, которые нельзя согласовать в принципе. Например, перепланировка трехкомнатной квартиры распашонки, в которой осуществлялись подобные работы, не сможет быть узаконена. Это значит, что придется возвращаться все, “как было” до незаконной перепланировки. Особенно затратно будет переносить обратно целую кухню или санузел, если кухня находится над жилым помещением. Поэтому во время покупки, помимо технического паспорта интересующей вас квартиры, следует проверить и план квартиры снизу.

Разумеется, если вы обнаружили в квартире подобную перепланировку, то покупать ее не стоит.

Во-вторых, согласование перепланировки – это достаточно долгий и иногда непростой процесс. Как показывает практика, те, кто решился самостоятельно согласовывать перепланировку, тратят на это больше года. Но можно обратиться к профессионалам. Узаконить перепланировку поможет компания, которая имеет статус саморегулируемой организации. Специалисты смогут узаконить перепланировку примерно за несколько месяцев – все зависит от каждого конкретного случая.

Напомним, что перепланировка нежилого помещения в Москве тоже требует обязательной процедуры согласования.




Бесплатная консультация
Акция -20% за заказ согласования перепланировки!

Стоимость услуг перепланировки
Услуга Стоимость Срок (Рабочих дней)
Консультация 0 р. -
Получение разрешения на перепланировку без затрагивания несущих конструкций от 29 000 р. от 1,5 мес.
Получение разрешения с затрагиванием несущих конструкций от 39 000 р. от 2 мес.
Согласование ранее выполненной перепланировки квартир от 49 000 р. от 3 мес.
Согласование перепланировки квартиры «под ключ» от 59 000 р. от 2 мес.
Согласование перепланировки квартиры + внесение изменений в ЕГРН «под ключ» от 69 000 р. от 2 мес.
Получение разрешений с затрагиванием несущих конструкций в панельных домах от 119 000 р. от 3 мес.


Отзывы

Заказывали проекты перепланировки с очень большим количеством нюансов и изменений. Было мнение что все это сделать не реально,тем более законно. Сотрудники Soplan качественно выполнили работу и общими усилиями нашу задумку перенесли на бумагу. Мы смогли и пройти все инстанции без каких либо проблем. Мы очень благодарны и рекомендуем всем Вашу фирму.

Долгов Павел

Нужно было узаконивание перепланировки не жилого помещения. Выполнили все хорошо, учитывая все наши причуды помещению. Заказывала полное сопровождение. Были две встречи на моей территории, потом сразу подготовили всю документацию. Вот в принципе и все. Спасибо за легкость от данного процесса.

 

Ведехина Ольга

Позвонил, сделал заказ по перепланировки квартиры. Приехали замерили, учли пожелания. Через две недели курьер привез готовые документы. Вот так все просто. Спасибо за работу.

Скрябин Евгений

Обратились сюда и не пожалели ни на одном из этапов по перепланировке нашей квартиры. Хочу отметить демократичность цен в сравнении с некоторыми компаниями, в которые я обращалась, по описанию услуга та же самая, но в разу дороже. В общем меня эта компания взяла ценой, а по итогу я была удовлетворена и качеством и сроком исполнения работы.

Носонова Анна

Получите бесплатную консультацию и
предварительный расчет стоимости работ


Акция -20% за заказ согласования

Автор:
Мария Радченко
Поделиться
Похожие записи

Часто задаваемые вопросы

Да, уже осуществленную или только планируемую перепланировку понадобится оформить в соответствии с законодательством. В процессе перепланировки полностью меняется первоначальная конфигурация помещений, отображенная в техническом паспорте Вашей квартиры. Несогласованная перепланировка позже может создать множество проблем владельцу (с продажей, дарением и так далее)

Да, конечно, это можно сделать. Но стоит воспользоваться помощью специалистов. Самостоятельно это в разы сложнее, чем согласование только планируемой перепланировки.

1. Для разработки проекта перепланировки:
- технический паспорт квартиры из БТИ;
- дизайн проект/эскиз планировки.

2. Для начала работ по согласованию потребуется:
- нотариальная доверенность;
- документы на квартиру подтверждающие право собственности;
- технический паспорт квартиры БТИ, дизайн проект или эскиз;
- если квартира приобретается при помощи ипотеки, то потребуется справка из банка.

Процесс согласования по факту, актуален для собственников, делавших перепланировку 10-20 лет назад. Тогда не существовал профильный регламент согласования. Это законный способ согласовать уже проведенные перепланировки.Чтобыдать возможность собственникам квартиры, Возвращать помещениямпервоначальный вид с потерей денежных средств непонадобится.
Для только планирующих ремонт следует придерживаться процедуры согласования, потомучто:
- начинать ремонт можно только после получения официального разрешения;
- соседи могут подать на жалобу, в связи с чем придется приостановить работы;

ТребованияМосжилинспекцииужесточаются и меняются (то,что законно сегодня, возможно уже нельзя будет согласовать после окончания ремонта. Но при наличии разрешения до начала ремонта, вам не смогут помешать и при изменении законов)

Такой термин, как “свободная планировка” придумали застройщики домов, чтобы можно было сдавать квартиры без внутренних перегородок, оставив эти затраты на усмотрение собственника.
У каждого дома есть проект планировки, который был одобрен государственной экспертизой. Вы можете менять его, опираясь на действующие нормативы об изменении жилых помещений.

Вначале Вам выпишут предписание. Если же Вы не сможете узаконить перепланировку в установленный срок дело перейдет в суд. Дальше проводит принудительная продажа жилья по аукционной цене. Сумма штрафа зависит от конкретного случая.

Существует такое понятие, как ухудшение жилищных условий. Было разработано вМосжилинспекциидля того, чтобы дать собственникам больше возможности при перепланировке. Такая возможность действовала до середины 2016 года.
Согласно строительным и эпидемиологическим нормам кухни запрещено располагать под санузлом соседей сверху. С сентября 2016 года такие перепланировки согласовать невозможно.

Согласно регламенту согласования перепланировки,подобные типы работ, включая устройство гидроизоляции и звукоизоляции, усиление несущих конструкций должна выполнять строительная организация с допуском СРО. После выполнения заполняются акты на скрытые работы.

Постановлением Правительства No508 запрещает объединение теплого и холодного помещения. Возможна установка французских окон, которые сохраняют тепловой контур помещения.
Французское окно — это панорамная конструкция от потолка, нижняя часть которой упирается в пол. Имеет 2 варианта: раздвижное или с широкими створками. Окно одновременно выполняет функции двери для удобного выхода на балкон.

В соответствии с п.11.17 и 11.18 Постановления Правительства No508 запрещается объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. Согласование такого случая возможно только при условии установки раздвижных перегородок на месте демонтируемой перегородки.

Загрузить больше