Самовольная перепланировка нежилых помещений: последствия и штрафы, процедура узаконивания

Для любой перепланировки нужно получить разрешение ответственных государственных органов. Специалисты этих учреждений проверяют проект перепланировки на предмет соответствия его строительным нормам и правилам. Также это необходимо, чтобы обеспечить устойчивость и безопасность дома и сохранить достойные жилищные условия для всех жильцов дома.

Но согласовывать ремонт нужно не только в квартирах, но и в нежилых помещениях. В первую очередь это касается предпринимателей, которые купили квартиру на первом этаже и обустраивают там свое коммерческое помещение. Именно этой категории собственников нужна перепланировка нежилого помещения стоимость который связана с рядом факторов: сложности и масштабности работ.

Согласовывать перепланировку нужно заранее. Но часто происходит так, что владельцы помещения делают в них самовольный ремонт. А это уже незаконная перепланировка, которая влечет за собой штрафы и другие проблемы, например – сложности в продаже недвижимости.

Но есть возможность узаконить несогласованную перепланировку. О том, как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом доме, мы и поговорим в этой статье.

Что такое нежилое помещение?

В законодательстве нет четкого определения понятия нежилого помещения. Но ответ на этот вопрос есть в юридической практике. Можно определить нежилое помещение, как помещение, не предназначенное для постоянного проживания людей в нем. Это такое помещение, которое не относится к общедомовой собственности (например, лестничная клетка, чердак, подвал). 

Нежилые помещения используют для коммерческих, общественных, административных и других целей. В нежилом помещении может размещаться магазин, аптека, офис и т.п. То есть, оно может использоваться во всех этих целях, исключая постоянное проживание.

Правила, которые действуют во время перепланировки нежилого помещения, в целом похожи на обычную перепланировку, но они имеют свои отличия. Ремонтные работы, которые меняют конфигурацию нежилого помещения, требуют соответствующих изменений в план БТИ и технический паспорт. 

Скрыть несогласованную перепланировку бывает достаточно сложно. Во время осмотра инженеру не составит труда определить, что помещении есть изменения, который не соответствует существующему плану.

В таком случае на плане БТИ несогласованные изменения отмечаются красными линиями. Красные линии – это пометка, которая указывает на незаконную перепланировку. 

Какие нежилые помещения бывают

Можно выделить несколько разновидностей нежилых помещений. В зависимости от этого будет отличаться процесс их согласования и структура, в которую для согласования нужно будет обращаться. 

Первая разновидность – это те объекты недвижимости, относящиеся к нежилому фонду, которые находятся внутри жилых зданий. Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме происходит через жилищную инспекцию, как и обычная перепланировка. Но этот путь согласования подходит вам, если вы проживаете в Москве.

По-другому эта процедура будет происходить в городах Подмосковья. Перепланировку в нежилых помещениях, которые находятся в жилых домах, здесь нужно согласовывать с управлением архитектуры и градостроительства. То есть, обращаться нужно будет в администрацию города.

Если речь идет о нежилом помещении, которое находится в отдельном нежилом здании, то согласовывать перепланировку в нем нужно в Бюро технической инвентаризации. Это действительно как для столицы, так и для Московской области. 

Есть одно особое требование для нежилых помещений, расположенных в жилых домах. А именно: они обязательно должны иметь отдельный вход. Как правило, это коммерческие помещения, вроде магазинов и аптек, поэтому заходить в них через общий вход было бы крайне неудобно как для самих посетителей, так и для жителей дома. 

Незаконная перепланировка нежилого помещения в жилом доме. Как узаконить

Процедура узаконивания ремонтных работ в столице и городах Подмосковья сильно отличаются.

Владельцы нежилой недвижимости в Москве имеют возможность согласовать перепланировку не только предварительно, но и уже по факту. Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку в нежилом помещении достаточно будет получить проект перепланировки нежилого помещения для согласования. Также понадобится техническое заключение, но уже о безопасности сделанных работ. За разработкой проекта нужно обратиться в компанию, имеющую статус саморегулируемой организации.

Весь пакет документов необходимо подать на рассмотрение в жилищную инспекцию столицы. Отличие от обычной перепланировки: нужно будет получить положительное заключение от санитарно-эпидемиологической службы, а также Роспотребнадзора.

Если каким-то образом затрагивать несущие конструкции, то техническое заключение обязательно нужно будет заказывать у автора дома. Как быть, если автора дома юридически давно уже не существует? В таком случае нужно обратиться в организацию, которая занимается домами без автора. На сегодняшний день в Москве это ГБУ “Экспертный центр”.

Отличается ситуация в Московской области. В большей части районов муниципальный регламент не разрешает согласование перепланировки, которая была изначально сделана самовольно.

Если вы житель Подмосковья и вам необходимо узаконить перепланировку нежилого помещения, то придется делать это через суд. Окончательное решение о том, что нужно делать с вашей недвижимостью, вынесет суд. Прежде, чем обращаться в суд по такому делу, необходимо сделать техническое заключение. 

Что касается документов, то для узаконивания перепланировки в Московской области нужны те же документы, что и для столицы: проект перепланировки и т.д.

Нежилые здания

Что касается перепланировки нежилых помещений, которые находятся в нежилых постройках, то отличий в этом процессе между Москвой и областью практически нет.

В столице и в городах Московской области согласовывать такие перепланировки нужно через Бюро технической инвентаризации. Узаконить перепланировку по факту, то есть, уже после сделанных работ, в этом случае можно без судебных разбирательств. Для этого нужно собрать аналогичный пакет документов, который используют при согласовании перепланировки объекта недвижимости нежилого фонда в жилом здании.

Функциональное назначение

Регистрация перепланировки квартиры в Москве, если говорить о нежилых помещениях, зависит от их функционального назначения. Другими словами, это то, для чего помещение предназначено. В разных случаях могут понадобиться разные дополнения к проектной документации. 

Главным образом, разработка дополнительной документации необходима для учреждений общественного питания, медицинских заведений и аптек, детских учреждений.

В проект добавляет новый раздел под названием “Технология”. В него вносится информация о характеристиках объекта недвижимости. В частности, в этот раздел заносятся сведения о вентиляции, уровне освещенности, строительных материалах, цвете полов. В разделе подробно описываются сделанные ремонтные работы. Кроме того, указывается, по какой технологии они были сделаны и какие строительные материалы при этом использовались. Также во время разработки раздела учитывается доступность помещения для маломобильных граждан. 

В некоторых случаях во время разработки проекта для перепланировки в нежилом помещении необходимо участие МЧС. Надо сказать, что раздел “Технология” заметно увеличивает объем проектной документации, а значит и вся перепланировка обойдется для собственника дороже.

Ответственность за самовольную перепланировку

Как мы уже говорили, очень сложно скрыть факт незаконной перепланировки. Как правило, шум ремонтных работ приводит к тому, что раздраженные жильцы дома обращаются в соответствующие органы. После этого визита проверяющих уже не избежать.

Штраф за незаконную перепланировку в нежилом помещении такой же, как и если произошла несогласованная перепланировка линейной двухкомнатной квартиры, то есть, перепланировка в жилом помещении. Штраф составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей. Что касается юридических лиц, то для них штраф будет гораздо больше: от 300 до 350 тысяч рублей. 

Хорошо, если перепланировку вообще получится узаконить. Как правило, во время самовольной перепланировки игнорируются строительные нормы и правила. Если в помещении есть работы, которые относятся к категории запрещенных, то жилищная инспекция или БТИ потребует вернуть прежнее состояние объекта недвижимости.

Если собственник игнорирует предписания этих государственных структур, то его могут оштрафовать повторно, но сумма штрафа в таком случае увеличится. Наихудший сценарий – принудительная продажа недвижимости с торгов с последующим возвращения вырученных денег владельцу, но с вычетом средств на судебные расходы.

Поэтому лучше вовремя проходить процедуру согласования перепланировки квартир узаконить перепланировку квартиры дома или нежилого помещения бывает не всегда так просто, к тому же это довольно большие дополнительные траты для собственника.