Как сделать перепланировку в новостройке если нет плана БТИ

Жильцы многих новостроек, которые хотят сделать перепланировку, сталкиваются с проблемой – для их дома и квартиры нет документов из Бюро технической инвентаризации. Жилищная инспекция другие документы для согласования не принимает. Согласование перепланировки квартиры в Московской области если говорить о таких квартирах, сталкивается с трудностями. Почему так происходит и как все-таки сделать перепланировку в таком положении расскажем в этом материале.

Почему нет документов БТИ?

Когда новый дом сдается в эксплуатацию, он проходит инвентаризацию, в ходе которой обследуются все его помещения. Это нужно для получения объективной и точной информации о новом здании. По итогам осмотра создается техпаспорт постройки и поэтажные планы для каждой отдельной квартиры.

Зачастую инвентаризацией многоквартирных домов занимается Бюро технической инвентаризации – государственная структура, имеющая подобные полномочия. Но застройщик имеет право выбрать другую компанию. Обмеры нового дома может проводить и частная компания.  Именно застройщик является инициатором проведения инвентаризации.

Большинство застройщиков в Москве сегодня поступают именно таким образом. Причина простая – так получается дешевле. Именно в целях экономии застройщики выбирают вместо государственного Бюро технической инвентаризации другие частные компании, которые тоже имеют полномочия проводить замеры и заниматься другой подобной деятельности. А иногда компания-застройщик обращается за этим к кадастровому инженеру.

Замеры нового дома нужны затем, чтобы собрать информацию о характеристиках постройки и комнатах, которые в него входят. По итогам обмера специалисты составляют соответствующие документы. Потом эти документы застройщик направляет в БТИ, где они заносятся в архив.

В архивах БТИ хранится информация о технических характеристиках всех зданий. 

Но так должно происходит в классическом варианте, когда инвентаризацией занимается именно БТИ. Но как мы уже упоминали, сегодня застройщики обычно не обращаются в БТИ, а пользуются услугами других компаний. В итоге сведения в Бюро технической инвентаризации не поступают. Застройщик представляет сведения в Росреестр, чтобы поставить новый объект недвижимости на кадастровый учет, однако архивы БТИ новой документацией касательно этого здания не пополняются.

В БТИ в результате нет никаких сведений об этом доме. Вот здесь и кроется загвоздка для людей, желающих осуществить перепланировку. Ведь утверждение перепланировки квартиры невозможно сделать без плана БТИ и техпаспорта. Для согласования ремонтных работ обязательно нужны эти документы. Жилинспекция принимает только те технические документы, которые были составлены государственной структурой БТИ.

А можно согласовать без плана БТИ?

Жилищная инспекция не дает на этот счет четких рекомендаций. Но ясно одно: без плана БТИ перепланировать квартиру не получится никак. Перепланировка линейной двухкомнатной квартиры или любой другой не удастся без этого плана. Документы этой структуры обязательно должны быть поданы в жилинспекцию для согласования. В противном случае перепланировку просто не получится сделать – это не разрешит жилищная инспекция.

Однако практика говорит о том, что есть один выход из этой сложной ситуации. Собственник квартиры может сам обратиться в БТИ с обращением о проведении первичной технической инвентаризации. 

В квартиру придет инженер, проведет все необходимые замеры, внесет информацию в базу данных. Владелец квартиры получит поэтажный план с экспликацией и техпаспорт. Имея эти документы можно уже спокойно заняться перепланировкой по стандартной процедуре.

Помимо плана БТИ, чтобы получить разрешение на перепланировку, нужен будет проект и, в некоторых случаях, когда затрагиваются несущие конструкции, техническое заключение. За проектом можно обратиться в компанию, которая имеет статус саморегулируемой организации.

Свободная планировка

Сегодня очень популярны квартиры с так называемыми свободными планировками. Много таких квартир продают в новостройках. Человек получает жилье без перегородок, отделки, стен и т.п. Владельцу самостоятельно нужно будет устанавливать все это, а также устанавливать сантехнику и т.п. Практически, покупатель платит деньги за голые стены, в которых ничего нет.

Квартиры со свободной перепланировкой позиционируются как квартиры, в которых можно сделать любую планировку, реализовать любой дизайн проект перепланировки квартиры. Но в реальности это большое заблуждение. Такого термина как “свободная планировка” вообще не существует. Фактически оно является чисто рекламным лозунгом, который под собой ничего не имеет. Свободных планировок в квартирах в принципе не бывает.

Любая квартира имеет свой план, утвержденный государством, в том числе, если в ней отсутствуют стены. 

В квартирах со “свободной планировкой” границы комнат отмечаются линией в кирпич. Продавцы говорят, что это один из предлагаемых вариантов планировки. Но в действительности – это и есть единственно правильная планировка, а любое отступление от нее уже считается перепланировкой, и соответственно, требует согласования, разработки проектной документации и т.п.

Далеко не все варианты перепланировки однокомнатной квартиры получится в такой квартире воплотить. Перепланировка 3 х комнатной квартиры в новостройке тоже не даст много обещанных возможностей.

По сути, владелец должен просто возвести стены таким образом, каким они указаны в плане и не отходить от него. Ошибочно думать, что в квартире со свободной планировкой можно делать все что угодно. Как и любой другой квартире, в ней нужно будет соблюдать строительные нормы и правила и другие предписания, которые касаются перепланировок.

Многие люди просто не осведомлены об этом и в результате, в новостройках оказывается большое количество незаконных перепланировок. Владельцам квартир все равно придется их когда-то узаконивать. Но тут возникает вторая проблема: как узаконить перепланировку, если нет плана БТИ?

Как узаконить ремонт, если нет плана БТИ?

Надо сразу сказать, что узаконить перепланировку без документов БТИ невозможно. Решение такое, как и в предыдущем случае – необходимо заказать в БТИ инвентаризацию. Однако инженеры, делая обмеры помещений на новом плане отметит планировку красными линиями – то есть, как незаконную перепланировку.

Однако проблема заключается в том, что план с красными линиями не даст возможности узаконить перепланировку. Жилищная инспекция должна знать, что именно изменилось во время перепланировки. Необходим план квартиры до сделанных ремонтных работ. Но в Бюро технической инвентаризации его нет, ведь застройщик заказывал инвентаризацию в другой организации.

Что же делать в такой ситуации? Необходимо обратится к застройщику, чтобы получить план квартиры у него. Также его можно получить в управляющей компании. 

Итак, вы получили план у застройщика. На нем обязательно должна стоять печать застройщика. С этим планом нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он сделает технический план на цифровом носителе. После этого можно уже идти в Бюро технической инвентаризации, где и будет составлен план квартиры до переустройства. 

Но не факт, что даже при таком сценарии удастся уладить все проблемы с БТИ. Это организация в подобных случаях не всегда идет навстречу владельцу квартиры. Если все-таки Бюро технической инвентаризации составит план, то можно будет начать процедуру узаконивания. Если нет – ситуация усложняется. Возможно, придется даже начинать судебную тяжбу, чтобы БТИ выдал вам эти документы. 

Единого способа решить этот вопрос на данный момент нет. Это зависит от разных обстоятельств, которых очень много.

Но можно сказать с уверенностью – если у вас есть такая проблема, то отчаиваться не стоит. Она вполне решаема. Отсутствие документов БТИ – это не самая худшая проблема. Но чтобы исправить ее, лучше всего обратиться к профессионалам.

Выводы

Люди, которые приобрели жилье в новостройке не могут получить разрешение на перепланировку из-за отсутствия дома в архивах БТИ. Застройщики, чтобы сэкономить, обращаются в другую организацию. А жилищная инспекция согласует перепланировки только на основе документов БТИ. Решение проблемы – заказать в БТИ инвентаризацию квартиры индивидуально. Получив документы, можно начинать стандартную процедуру перепланировки.

Вторая проблема. Люди, сделавшие перепланировку в квартире с называемой свободной планировкой. Последняя, как известно, таковой по сути не является и любое изменение изначально предполагаемых границ помещений в ней считается перепланировкой. Необходимо сделать перепланировку законной, но плана БТИ нет. Это значит что нужно будет получить план застройщика.

Это можно сделать либо у самого застройщика, либо у управляющей компании. Затем уже нести его в БТИ. Но не факт, что все пройдет успешно. В крайнем случае, хозяина квартиры ждет судебная тяжба. Процедура зависит от многих факторов, поэтому лучше воспользоваться услугами специалистов по перепланировке. 

Напомним, что для нежилых помещений действуют почти все те же правила согласования, что и для обычных квартир. Согласование перепланировки нежилого помещения может провести компания со статусом саморегулируемой.