Как тип перекрытия влияет на перепланировку

Перед человеком, желающим сделать перепланировку своей квартиры возникает ряд вопросов и нюансов. Не в каждом доме и не в каждой в квартире можно проводить ту или иную перепланировку. На это влияет большое количество разных факторов. Один из таких факторов – это тип межэтажных перекрытий.

Прежде всего, давайте разберемся, что же это такое. Итак, межэтажное перекрытие – горизонтальная строительная конструкция, лежащая между этажами. Есть еще перекрытия подвала или чердака. Они, соответственно, отделяют эти помещения от жилых этажей.

Типы перекрытий

Можно выделить три основных типа перекрытий, которые можно встретить в жилых домах. Это перекрытия железобетонного типа, деревянные перекрытия, а также смешанные перекрытия.

Железобетонные перекрытия представляют собой бетонную конструкцию, укрепленную изнутри металлической арматурой. Это может быть монолитный бетон, отлитый на месте или отдельные бетонные плиты.

Деревянные перекрытия, как это очевидно из названия, полностью сделаны из древесины. 

Смешанные перекрытия – объединяют в себе как деревянные элементы, так и железобетонные.

Большинство домов с деревянными и смешанными перекрытиями – это старые дома, возведенные до 50-х годов 20 века. Еще их называются домами старого фонда. Только в середине века деревянные конструкции стали полностью заменять на железобетонные. Перепланировка двухкомнатной квартиры в хрущевке – будет уже относится к перепланировке дома с железобетонными перекрытиями. Однако сегодня осталось еще масса зданий жилого фонда, в который живут люди. Скорее всего, они простоят еще немало времени. А жильцы таких домов тоже хотят улучшать свои жилищные условия, и их интересует перепланировка квартиры под ключ в Москве.

Особенности старых домов

Здания с деревянными и смешанными перекрытиями во многом уступают современным домам. Известно, что древесина подвержена куда более быстрому разложению и порче, нежели железобетонные конструкции. Деревянный тип перекрытий довольно чувствителен к разными влияниям окружающей среды. Деревянные конструкции по прошествию времени заметно прогибаются, и это тоже их существенный минус.

В результате этого, в ветхих домах происходит перераспределение нагрузок. Несущие стены уже не справляются со своей задачей и часть ненесущих перегородок берут на себя их задачу – принимают нагрузку от перекрытий. Такие перегородки называются разгружающими. Изначально не планировалось, что они будут выполнять эту функцию, но с постепенным обветшанием здания перегородки вынуждены были принять это положение, чтобы воспрепятствовать дальнейшей деформации капитальных стен.

Как правило, в домах старого фонда неоднократно делали разного рода переустановки и перепланировки. Самые частые мероприятия, которые в таких домах проводились, это разделение больших квартир на более мелкие, обустройство отдельных входов, перемещение санузлов и кухонь, прокладка и замена инженерных коммуникаций.

То есть, скорее всего планировка старого дома была изменена и отличается от первоначального своего вида. Чтобы сделать перепланировку, владельцу такой квартиры необходимо обратится в Бюро технической инвентаризации и запросить там поэтажный план дома из архива. Этот план покажет, какая планировка в доме была изначально, что необходимо для проведения новой перепланировки.

Дома старого фонда имеют особые требования к наиболее возможной нагрузке на свои перекрытия. Эта нагрузка должна быть не больше 200-300 килограмм на кв.м. Именно поэтому в старых зданиях нельзя делать бетонную стяжку. Такие работы могут негативно повлиять на дом, предельно допустимая нагрузка будет превышена. Это может стать причиной прогибания перекрытий, в худшем случае – может привести и к более серьезных последствиям.

Перепланировка в старых домах требует обязательного предварительного обследования здания и квартиры специалистами. Они определят, в каком состоянии находятся конструкции дома и вынесут вердикт – можно ли делать здесь ту или иную перепланировку, или нет. Несогласованные ремонтные работы  в таком доме очень рискованны. Неизвестно, как повлияет на старый дом самовольный ремонт, особенно, если он связан с демонтажем перегородок и т.п. Последствия могут быть непредсказуемым: начиная от трещин, заканчивая серьезными аварийными ситуациями. В последнем случае вся ответственность ляжет на того, кто сделал незаконную перепланировку. Ему придется и возмещать ущерб соседями, если те пострадают. Несогласованная перепланировка однокомнатной квартиры 40 кв м в старом доме, одним словом, может обернуться неприятным вещами.

Кстати, устранение последствий в виде аварийных ситуаций в результате несогласованной перепланировки (если она к таковым привела) – тоже довольно сложное дело, которые заметно почувствует владелец квартиры на своём кошельке.

Для перепланировки квартиры в доме с деревянными или смешанными перекрытиями потребуется аналогичный пакет документов, что и для обычного дома. Но есть некоторые отличия. Например, чтобы сделать перепланировку в таком доме, нужно будет заказать техническое заключение у автора дома или у организации, которая его замещает.

Это непременное условие – только замещающая организация или организация-автор дома может заняться созданием такого документа для дома с таким типом перекрытий.

Но авторов домов, которые были построены больше, чем 50 лет назад, юридически уже не существует. Это значит, что обращаться придется в замещающую организацию. Для согласования домов старого фонда нужно будет обращаться в ГБУ “Экспертный центр”. Самом собой, всех интересует вопрос сколько стоит согласование перепланировки квартиры. К сожалению, владельцев квартир в ветхих домах придется отдать за согласование больше, нежели жителям современных. Разработка документации будет стоить в среднем в два раза дороже.

А вот для жителей Московской области процесс согласования перепланировки может отличаться. Для разных районов нет полностью единого регламента. Поэтому для жителей Подмосковья прежде чем собирать документы лучше проконсультироваться со специалистами жилищной инспекции или с сотрудниками компании, которая специализируется на перепланировках.

Но в любом случае, для согласования перепланировки в старом доме нужен будет проект, а также техническое заключение. Если перепланировка согласуется в стандартном порядке, заранее – то нужно будет заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций, если перепланировка уже сделана и ее нужно узаконить  – заключение о безопасности и допустимости работ.

Напомним, что перепланировка нежилого помещения цены на которую зависят от сложности работ, тоже требует обязательной процедуры согласования.

Здания с железобетонными перекрытиями

Перепланировка в домах с железобетонными перекрытиями не должна вызвать особенных проблем. Если в старых домах существует множество препятствий для перепланировки, то в более современных постройках простор для нее гораздо больше. Основные сложности касаются работ, затрагивающих несущие стены. Чтобы сделать в них проем, необходимо будет обратиться к организации-автору дома.Перепланировка 3х комнатной квартиры в панельном доме (он сделан с железобетонными перекрытиями) уже будет существенно отличаться от перепланировки сталинки с деревянными перекрытиями.

Но если ваши планы не предусматривают выполнение подобных проемов, то техническое заключение, а также проектную документацию может сделать любая компания, которая имеет статус саморегулируемой организации.

Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно подать эти документы в жилищную инспекцию (сделать это можно через МФЦ) и написать заявление. Придется подождать ответа примерно 25 дней. Чиновники жилинспекции ответят либо согласием, либо отказом. В первом случае можно приступать к перепланировке.

Обследование

Техническое заключение – это по сути обследование состояния конструкций дома и квартиры, с целью выяснить, можно ли в ней проводить перепланировку. 

Когда обследование проводится в старом доме, необходимо вскрывать в некоторых местах стены, потолок и пол. Также в некоторых случаях нужно провести осмотр квартиры сверху и снизу. Результаты осмотра дома старого фонда могут быть непредсказуемыми. Поэтому сказать заранее, можно ли будет сделать планируемый вами ремонт, очень сложно. Скажем, перепланировка 4 х комнатной квартиры в старом доме, при которой будут затрагиваться несущие конструкции невозможна без получения технического заключения.

В зданиях с железобетонными перекрытиями обследование осуществляют, если нужно затрагивать капитальные стены. Инженер осматривает состояние стены не только в доме, где намечается перепланировка, но и у соседей. Причиной отказа в проделке проема в стене могут стать подобные проемы в несущих стенах у соседа.

В некоторых случаях, чтобы точно определить состояние конструкций дома (особенно это касается зданий с деревянными перекрытиями) нужно будет масштабное вскрытие отделки. Это не лучшая ситуация, потому как после этого придется делать восстановительный ремонт, расходы на который придется взять хозяину квартиры.

Выводы

В домах с деревянными и смешанными перекрытиями сделать перепланировку будет определенное сложнее. Конструкции такого дома обветшали, перекрытия просели, в некоторых случаях обычные перегородки берут на себя функцию несущих. Можно ли сделать желаемый вами ремонт можно будет узнать только после обследования состояния дома.

В домах с железобетонными перекрытиям все проще. Но в случае затрагивания капитальных стен тоже понадобится техзаключение от автора дома.

Не забывайте, что незаконная перепланировка – это не только штрафы, сложности с продажей квартиры, но и опасность создания аварийной ситуации, особенно в домах старого фонда. Но если у вас уже есть самовольная перепланировка квартиры узаконить ее можно, обратившись к специалистам.