Перепланировка в старом доме

Перепланировка дает возможность многим жильцам преобразовать свою квартиру, сделать ее более комфортной, расширить ее пространство – как визуально, так и фактически, за счет освобождения места от толстых перегородок. Грамотная перепланировка дает возможность начать использовать квадратные метры своей квартиры более рационально, увеличить полезную площадь квартиры.

Делают перепланировку также и предприниматели, которые приобретают квартиры на первом этаже и переводят их в нежилой фонд, чтобы оборудовать там коммерческое помещение. Перепланировка нежилого помещения, цены которой зависят от масштабов работ – действительно нередкое явление.

Перепланировка дает действительно неплохие возможности. Но как быть людям, которые живут в старых домах, возведенных  до середины 50-х? Есть ли у них возможность для перепланировки или о ней придется забыть? В статье мы попытаемся дать ответы на эти вопросы.

Особенности старых построек

Эпоха типового строительства домов в СССР началась уже во второй половине 50 годов во время правления Никиты Хрущева. Отсюда и всем известное название домов – хрущевки. Перепланировка двухкомнатной квартиры в хрущевке или однокомнатной – довольно частое явление.

Но до начала типового строительства дома возводили по индивидуальным проектам. В таких постройках делали смешанные или деревянные перекрытия. 

Эти нюансы старых домов делают их перепланировку делом более сложным. При этом речь идет как о сложности процедуры согласования, так и о дополнительных денежных затратах на ремонтные работы.

Смешанный тип перекрытий состоит из металлических балок. В области санузла находятся бетонные перекрытия. 

В основе перекрытия деревянного типа, соответственно  – деревянные балки. Кажется, что в современных городах такого уже практически не осталось. Но на самом деле подобного жилья в Москве осталось еще довольно много.

Возраст является главной проблемой этих домов и препятствием для реализации различных проектов перепланировки. Перекрытия со временем начинают ветшать и портиться, и не удивительно, в многих домах, которым уже больше полувека, перекрытия находятся в не очень хорошем состоянии.

Деревянные перекрытия со временем просто гниют, металлические – подвергаются коррозии. Особенно сильно они ржавеют там, где опираются балки. В результате всего этого несущая способность дома постепенно становится хуже.

Поэтому многие варианты перепланировок трехкомнатных квартир, а также однокомнатных и двухкомнатных, которые легко осуществимы в современных домах, в постройках старого фонда просто опасны и могут привести к аварийности ситуации. Поэтому они запрещены.

В старых домах существует понятие разгружающих стен. Перекрытия дома постепенно проседают и часть их веса начинается приходится уже на перегородки. Разгружающие стены начинают выполнять функцию несущих, поддерживая провисшие, старые перекрытия.

Таким образом, если в более современной квартире владелец может без особого труда согласовать демонтаж ненесущей перегородки, можно будет согласовать перепланировку нежилого помещения с такими работами, но в старом доме с разгружающими стенами это сделать не получится.

Может быть, убрать такие перекрытия и получится, но для этого обязательно потребуется укрепление перекрытия. Возможность согласования такого варианта зависит от общего состояния дома.

Еще одна особенность старых домов, которая может быть преградой для перепланировки – это вентиляционные каналы. Их может быть достаточно много в доме старого фонда. А еще добавляет проблем и то, что расположение вентиляционных ходов в старых домах бывает непредсказуемым. Если даже они не работают, законодательство запрещает их трогать.

Как можно перепланировать квартиру в старом доме?

Возможность сделать ту или иную перепланировку квартиры в доме старого фонда зависит прежде всего от состояния конструкций дома. Каждый случай может быть индивидуальным. В каком-то доме разрешение на работы удастся получить, в другом нет.

Надо сказать, что существуют еще ряд работ, с проблемами в согласовании которых могут столкнуться владельцы квартир в старых домах. Это установка новых перегородок и замена стяжки пола.

Ограничения связаны с тем, что у изношенных конструкций дома может быть улучшен показатель нагрузок, которые они способны выдерживать. Новые перегородки не должны превышать значения допустимых нагрузок.

В зависимости от состоянии конструкций, в многих старых домах все же получится реализовать те варианты перепланировок, которые доступны в постройках более современных.

Чтобы убрать перегородку, которая имеет статус разгружающей или наоборот, установить новую перегородку в дома с деревянным перекрытием, понадобится разработка проектной документации. Эти работы теоретически могут быть опасными. Возможность осуществления тех или иных работ покажет проверка. 

Согласование

К сожалению, процедура согласования перепланировки для дома старого фонда более затратная и сложная, чем для нового дома. Для этого понадобится техническое заключение от автора дома. Так как автором старых домов уже юридически не существует, то нужно обращаться в Мосжилниипроект. Эта организация отвечает за старый фонд.

Оформление документов в этой организации обойдется в дважды, а то и трижды выше рыночных цен. Обратиться в другое учреждение или компанию для разработки технического заключения в таких домах, к сожалению, нельзя

Уже по результатам этого заключения будет понятна дальнейшая судьба вашей перепланировки. Варианта два. Либо вердикт специалистов будет гласить, что демонтаж или проем в перегородке возможен, и тогда для дальнейшей разработки проекта можно будет обратиться в любую компанию, которая имеет статус саморегулируемой организации. Либо заключение будет гласить о том, что нужно усиление перекрытий. Во втором случае процедура согласования заметно усложняется.

Выводы

Перепланировка старого дома может столкнутся с массой ограничений. Эти ограничения связаны с изношенностью конструкций дома. В некоторых старых домах перегородки, которые изначально не задумывались как несущие, берут на себя часть их функций и получают статус разгружающих.

Возможность осуществления той или иной перепланировки в старом доме зависит от состояния его конструкции.

Напомним, перепланировка нежилого помещения в нежилом здании Москва или в любом другом городе тоже требует обязательной процедуры согласования.